Lập quy hoạch một khu công nghiệp là một đại dự án, không chỉ đòi hỏi nguồn vốn khổng lồ mà còn phải tuân thủ một quy trình pháp lý đa bước, chặt chẽ và phức tạp. Bài viết này sẽ hướng dẫn lập quy hoạch khu công nghiệp chi tiết, từng bước trong hành trình từ ý tưởng đến việc phê duyệt một quy hoạch khu công nghiệp, được cập nhật theo các quy định mới nhất của Luật Đầu tư và Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

1. Khung pháp lý và điều kiện cần đáp ứng của nhà đầu tư

Nhà đầu tư muốn tham gia vào lĩnh vực này cần nắm rõ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, đồng thời phải chứng minh năng lực và điều kiện đáp ứng theo yêu cầu của cơ quan thẩm định.

a) Các văn bản pháp luật cốt lõi

Hiện nay, khung pháp lý điều chỉnh hoạt động quy hoạch, đầu tư và phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam được xây dựng dựa trên các văn bản chính sau:

• Luật Đầu tư năm 2020: Quy định điều kiện, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án khu công nghiệp, khu chế xuất.
• Nghị định 35/2022/NĐ-CP: Văn bản trung tâm hướng dẫn chi tiết việc thành lập, mở rộng, điều chỉnh quy hoạch khu công nghiệp.
• Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi 2020): Quy định về trình tự, nội dung và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng.
• Luật Đất đai 2013 (sửa đổi 2024): Xác định nguyên tắc giao, cho thuê đất để phát triển khu công nghiệp.
• Luật Quy hoạch 2017 và các Quy hoạch tỉnh, Quy hoạch vùng đóng vai trò định hướng không gian phát triển khu công nghiệp, đảm bảo dự án phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.

b) Năng lực và điều kiện cần có của nhà đầu tư

Điều kiện chung để được chấp thuận đầu tư hạ tầng khu công nghiệp:

• Phù hợp với quy hoạch: Dự án phải nằm trong quy hoạch phát triển khu công nghiệp cấp quốc gia và quy hoạch tỉnh đã được phê duyệt.
• Không chồng lấn mục đích sử dụng đất: Vị trí khu công nghiệp không được nằm trong khu vực đất rừng phòng hộ, đất quốc phòng – an ninh, đất di tích, đất bảo tồn hoặc khu dân cư hiện hữu.
• Có phương án sử dụng đất, đấu nối hạ tầng kỹ thuật bảo vệ môi trường phù hợp với quy định của pháp luật đất đai, xây dựng, bảo vệ môi trường.

Căn cứ pháp lý: Khoản 1 và 2, Điều 9 Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

Điều kiện năng lực của nhà đầu tư thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp:

• Năng lực tài chính:
  • Nhà đầu tư phải đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (Điều 4). Nghĩa là có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng và chứng minh được khả năng huy động nguồn vốn hợp pháp để thực hiện dự án.
  • Khi tham gia lựa chọn nhà đầu tư qua đấu thầu, năng lực tài chính được đánh giá theo tiêu chí do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hồ sơ mời thầu (bao gồm vốn chủ sở hữu, khả năng vay vốn, báo cáo tài chính, cam kết tín dụng,…).

Căn cứ pháp lý: Điều 10, Nghị định 35/2022/NĐ-CP; Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.

• Kinh nghiệm và năng lực quản lý hạ tầng:
  • Đã từng tham gia đầu tư, xây dựng hoặc vận hành dự án hạ tầng khu công nghiệp hoặc khu đô thị tương tự.
  • Trường hợp liên danh nhà đầu tư, các thành viên phải có thỏa thuận rõ về phân chia trách nhiệm trong đầu tư, xây dựng, vận hành khu công nghiệp.

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 10, Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

2. Hướng dẫn lập quy hoạch khu công nghiệp từ A-Z

Quy trình lập quy hoạch khu công nghiệp phải được thực hiện theo từng bước logic, có sự phối hợp giữa nhà đầu tư, đơn vị tư vấn và cơ quan quản lý nhà nước. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết theo trình tự, giúp nhà đầu tư hiểu rõ từng bước và tránh sai sót trong thực tiễn.

Bước 1: Xác định mục tiêu, phạm vi và ranh giới quy hoạch

Trước tiên, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu phát triển khu công nghiệp, đây là cơ sở để lựa chọn địa điểm, quy mô và cơ cấu sử dụng đất phù hợp. Các nội dung cần xác định bao gồm:

• Mục tiêu dự án: Làm rõ định hướng phát triển khu công nghiệp, tập trung sản xuất ngành nghề nào (cơ khí, chế biến thực phẩm, công nghệ cao, logistics…), tỷ lệ đất công nghiệp, đất dịch vụ và tỷ lệ cây xanh hạ tầng. Mục tiêu này sẽ quyết định cách bố trí không gian và nhu cầu hạ tầng kỹ thuật.
• Phạm vi nghiên cứu và ranh giới quy hoạch:
  • Phải xác định địa giới hành chính rõ ràng, thể hiện trên bản đồ tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/25.000.
  • Phân tích mối liên kết vùng: Kết nối giao thông, chuỗi cung ứng, cảng biển, khu đô thị lân cận.
  • Xác định ranh giới hành lang bảo vệ môi trường, hệ thống sông suối, đường giao thông hiện hữu.
• Cơ sở pháp lý cần thu thập:
  • Quy hoạch tỉnh (đã được phê duyệt theo Luật Quy hoạch 2017).
  • Bản đồ địa hình, tài nguyên môi trường, hiện trạng sử dụng đất (tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000).
  • Các quy hoạch ngành có liên quan như giao thông, cấp điện, cấp nước, môi trường, đô thị.
  • Báo cáo thống kê dân số, lao động, cơ sở hạ tầng của khu vực nghiên cứu.

Với các dự án có quy mô lớn (>200 ha), việc xác định đúng ranh giới, tránh chồng lấn với đất quốc phòng, dân cư, hành lang bảo vệ môi trường sẽ giúp giảm đáng kể thời gian thẩm định, thường rút ngắn 2 – 3 tháng so với trung bình.

Bước 2: Nghiên cứu hiện trạng và phân tích điều kiện tự nhiên

Đây là bước khảo sát thực địa và thu thập dữ liệu đầu vào, nhằm đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội làm cơ sở cho quy hoạch.

• Khảo sát điều kiện tự nhiên:
  • Địa hình, địa mạo: Xác định khu vực cao thấp, hướng thoát nước tự nhiên.
  • Địa chất công trình: Đánh giá khả năng chịu tải nền đất, khu vực có nguy cơ sụt lún, ngập úng.
  • Thủy văn: Xác định dòng chảy, mực nước ngầm, khả năng thoát nước mưa.
• Đánh giá hạ tầng kỹ thuật hiện có:
  • Giao thông khu vực: Đường bộ, đường sắt, cảng biển, sân bay gần nhất.
  • Hệ thống cấp, thoát nước, cấp điện, viễn thông.
  • Các công trình xã hội lân cận như khu dân cư, trường học, bệnh viện, giúp định hướng khu dịch vụ và nhà ở công nhân.
• Phân tích điều kiện xã hội:
  • Quy mô dân số khu vực, nguồn nhân lực tại chỗ và khả năng thu hút lao động.
  • Cơ cấu nghề nghiệp, hạ tầng xã hội hỗ trợ (nhà ở, y tế, trường học).
  • Tác động của dự án tới đời sống dân cư và cơ hội phát triển việc làm.

Bước 3: Xác định chỉ tiêu kỹ thuật, quy mô và kế hoạch phân kỳ đầu tư

Kết quả nghiên cứu hiện trạng sẽ là cơ sở để xác định các chỉ tiêu quy hoạch và quy mô phát triển dự án. Các chỉ tiêu này được quy định trong QCVN 01:2021/BXD và các tiêu chuẩn quốc gia liên quan.

• Chỉ tiêu sử dụng đất:
  • Diện tích đất công nghiệp, đất hành chính – dịch vụ, đất cây xanh, đất hạ tầng kỹ thuật.
  • Mật độ xây dựng tối đa, hệ số sử dụng đất và khoảng lùi công trình.
• Chỉ tiêu kỹ thuật và hạ tầng:
  • Mức cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa – nước thải, tiêu chuẩn đường giao thông nội bộ.
  • Chỉ tiêu môi trường: Tỷ lệ xử lý nước thải ≥ 90%, tỷ lệ cây xanh ≥ 10% diện tích khu.
• Quy mô kinh tế và phân kỳ đầu tư:
  • Tổng mức đầu tư dự kiến.
  • Chia giai đoạn thực hiện (ví dụ: giai đoạn 1 – 100 ha, giai đoạn 2 – 200 ha).
  • Lộ trình đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Bước 4: Lập quy hoạch chung, phân khu và quy hoạch chi tiết

Đây là trọng tâm kỹ thuật của quy trình lập quy hoạch, thể hiện tầm nhìn không gian và cách tổ chức sử dụng đất.

• Quy hoạch chung:
  • Xác định cấu trúc tổng thể của khu công nghiệp (trục chính, khu chức năng, khu hành chính – dịch vụ, khu xử lý nước thải, cây xanh, bến bãi logistics).
  • Đảm bảo kết nối đồng bộ với giao thông ngoài hàng rào.
• Quy hoạch phân khu:
  • Chia các khu chức năng thành các ô quy hoạch với diện tích và mật độ cụ thể, định tuyến hạ tầng kỹ thuật (đường, điện, cấp thoát nước, PCCC…).
  • Thể hiện trên bản đồ tỷ lệ 1/2000, là căn cứ để quản lý đầu tư xây dựng.
• Quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500):
  • Bản vẽ kỹ thuật chi tiết từng lô đất, hệ thống hạ tầng, cấp – thoát nước, điện, chiếu sáng.
  • Là cơ sở để cấp phép xây dựng và triển khai thi công.

Bước 5: Chỉnh sửa, thẩm định và hoàn thiện hồ sơ

Sau khi hoàn thiện bản quy hoạch, nhà đầu tư cần tiến hành các thủ tục thẩm định theo quy định.

• Soạn thảo hồ sơ pháp lý:
  • Bản thuyết minh quy hoạch.
  • Bản vẽ tổng mặt bằng, bản đồ hiện trạng, bản đồ hạ tầng kỹ thuật.
  • Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) nếu có.
• Thẩm định:
  • Nộp hồ sơ đến Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc cơ quan chuyên môn cấp tỉnh.
  • Cơ quan nhà nước sẽ xem xét, lấy ý kiến các sở ngành liên quan (Tài nguyên – Môi trường, Giao thông, Nông nghiệp…).
• Chỉnh sửa và hoàn thiện: Tiếp thu góp ý, điều chỉnh hồ sơ để đảm bảo phù hợp với quy định và quy hoạch cấp trên.

Bước 6: Phê duyệt và công bố quy hoạch

Sau khi được thẩm định đạt yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành Quyết định phê duyệt quy hoạch khu công nghiệp.

• Cấp có thẩm quyền phê duyệt: Thẩm quyền phê duyệt thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trừ trường hợp đặc biệt do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
• Công bố quy hoạch:
  • Sau khi được phê duyệt, quy hoạch phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của địa phương.
  • Các bản đồ, hồ sơ quy hoạch được gửi đến các sở ngành liên quan để quản lý thống nhất.
• Theo dõi và giám sát: Sau khi phê duyệt, nhà đầu tư có trách nhiệm triển khai theo đúng quy hoạch được duyệt và báo cáo định kỳ tiến độ cho cơ quan quản lý.

3. Trường hợp đặc biệt và ngoại lệ trong lập quy hoạch

3.1. Trường hợp không cần lập nhiệm vụ quy hoạch mới

Theo quy định tại Khoản 4 và Khoản 5, Điều 11 Nghị định 35/2022/NĐ-CP, một số trường hợp nhà đầu tư được miễn lập nhiệm vụ quy hoạch khi thực hiện quy hoạch khu công nghiệp, cụ thể như sau:

• Lập quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp tại khu vực đã có quy hoạch chung xây dựng hoặc quy hoạch chung khu kinh tế được phê duyệt: Khi đó, nhà đầu tư không phải lập nhiệm vụ quy hoạch phân khu mới mà được kế thừa quy hoạch cấp trên đã được phê duyệt.
• Lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp tại khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được phê duyệt: Nhà đầu tư được miễn lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết, chỉ cần triển khai đồ án chi tiết 1/500 trên cơ sở quy hoạch phân khu.
• Các trường hợp đặc biệt quy định tại Khoản 5, Điều 11 Nghị định 35/2022/NĐ-CP, gồm:
  • Khu công nghiệp có quy mô từ 500 ha trở lên.
  • Khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ.
  • Khu công nghiệp có nhiều chủ đầu tư hạ tầng, hoặc có nhà đầu tư thực hiện hạ tầng theo từng phân khu riêng biệt.

Đối với các dự án này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng hoặc quy hoạch phân khu xây dựng cho toàn bộ khu vực.

Nếu khu công nghiệp đó đã nằm trong quy hoạch chung đô thị hoặc quy hoạch chung khu kinh tế được phê duyệt, thì được lập đồ án quy hoạch phân khu xây dựng mà không cần lập nhiệm vụ quy hoạch mới.

3.2. Trường hợp quy hoạch tại các vùng có đặc thù

Khi lập quy hoạch khu công nghiệp tại những khu vực có điều kiện thiên nhiên hoặc môi trường đặc biệt (ví dụ: vùng ngập lụt, vùng trũng thấp, khu vực liền kề khu dân cư nhạy cảm, công trình sản xuất phát thải), nhà đầu tư cần lưu ý các yêu cầu pháp lý sau:

• Đánh giá tác động môi trường và yêu cầu kỹ thuật môi trường: Theo Thông tư 02/2022/TT-BTNMT, bất cứ dự án nào có phát sinh chất thải, lưu giữ chất thải công nghiệp hoặc xưởng sản xuất đều phải đảm bảo các yêu cầu về cao độ nền, thoát nước, mặt sàn và điều kiện lưu giữ sao cho không bị ngập lụt, không cho nước mưa tràn vào khu vực lưu giữ vật liệu/nước thải.
• Khoảng cách an toàn môi trường:
  • Theo Thông tư 02/2025/TT-BTNMT ban hành quy chuẩn kỹ thuật về khoảng cách an toàn môi trường từ cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ hoặc kho tàng đến khu dân cư hoặc các nguồn phát sinh ô nhiễm.
  • Nhà đầu tư khi lập quy hoạch khu công nghiệp nên xem xét các quy chuẩn này để xác định khoảng cách tối thiểu, tránh ảnh hưởng sức khỏe, mùi, tiếng ồn đến dân cư.
• Trường hợp đặc biệt về di tích, di sản văn hóa: Nếu quy hoạch khu công nghiệp nằm gần khu di tích lịch sử, văn hóa, tùy theo phạm vi và tác động môi trường, nhà đầu tư cần thực hiện thủ tục lấy ý kiến chuyên ngành với cơ quan quản lý di sản (Bộ Văn hóa, Thể thao & Du lịch) hoặc đơn vị quản lý địa phương theo quy định tại Luật Di sản.

4. Phòng tránh lỗi khi lập quy hoạch khu công nghiệp

Trên thực tế, nhiều dự án bị chậm tiến độ phê duyệt hoặc phải điều chỉnh lại quy hoạch do các lỗi kỹ thuật và hành chính có thể phòng tránh được. Dưới đây là một số lỗi phổ biến mà các nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm trước và trong quá trình lập quy hoạch khu công nghiệp.

Mật độ xây dựng sai sót, vượt giới hạn cho phép:

• Hậu quả: Dự án bị yêu cầu điều chỉnh hoặc thậm chí không được thẩm định, làm chậm tiến độ hàng tháng.
• Cách phòng tránh:
  • Tuân thủ nghiêm Tiêu chuẩn xây dựng quốc gia QCXDVN 01:2021/BXD.
  • Có đơn vị tư vấn thiết kế có chứng chỉ hành nghề lập quy hoạch và cập nhật quy định mới nhất.

Hạ tầng kỹ thuật không tương thích giữa các khu chức năng:

• Hậu quả: Gây khó khăn trong vận hành, phát sinh chi phí lớn khi kết nối lại hạ tầng sau khi khu công nghiệp đi vào hoạt động.
• Cách phòng tránh:
  • Khi lập quy hoạch cần mô phỏng dòng chảy kỹ thuật toàn khu, đảm bảo tính liên thông giữa các giai đoạn đầu tư.
  • Tham khảo ý kiến chuyên môn của Sở Xây dựng, Sở Giao thông Vận tải, Sở Tài nguyên và Môi trường trước khi nộp hồ sơ thẩm định.

Thiếu sự tham vấn các bên liên quan, dẫn đến hồ sơ bị trả lại:

• Hậu quả: Khi thẩm định, các cơ quan quản lý yêu cầu bổ sung ý kiến, gây kéo dài thời gian phê duyệt.
• Cách phòng tránh:
  • Ngay từ đầu, nhà đầu tư cần tổ chức buổi tham vấn cộng đồng và xin ý kiến các cơ quan chuyên ngành.
  • Ghi nhận ý kiến đóng góp, lập biên bản tham vấn và đính kèm vào hồ sơ quy hoạch.

Khảo sát thực địa không chính xác, dữ liệu đầu vào sai lệch

• Hậu quả: Khi triển khai thi công, phát sinh chênh lệch cao độ, thoát nước, hoặc xung đột với công trình hiện hữu.
• Cách phòng tránh:
  • Thực hiện khảo sát thực địa 3D, đo đạc bằng công nghệ GPS/GIS hiện đại.
  • Phối hợp với Trung tâm Quy hoạch và Điều tra tài nguyên đất đai địa phương để đảm bảo số liệu đồng bộ.

5. Kết luận

Thông tin hướng dẫn lập quy hoạch khu công nghiệp đã cung cấp cho doanh nghiệp cái nhìn toàn diện, từ quy trình pháp lý đến các bước triển khai cụ thể. Tuy nhiên, để biến quy hoạch thành hiện thực, nhà đầu tư cần sự đồng hành của đơn vị có kinh nghiệm, chuyên môn và am hiểu sâu quy định pháp luật Việt Nam.

Với kinh nghiệm trong tư vấn phát triển hạ tầng, quy hoạch tổng thể và xúc tiến đầu tư khu công nghiệp, khu công nghiệp Kim Thành tự hào là đối tác chiến lược đáng tin cậy của nhiều doanh nghiệp sản xuất và nhà đầu tư trong, ngoài nước.

Chúng tôi không chỉ mang đến môi trường đầu tư minh bạch, pháp lý rõ ràng, mà còn hỗ trợ toàn diện từ giai đoạn lập quy hoạch, xin phê duyệt, đến triển khai hạ tầng thực tế. Liên hệ ngay với khu công nghiệp Kim Thành để được tư vấn chi tiết và đồng hành trong quá trình lập quy hoạch khu công nghiệp hiệu quả, đúng luật và bền vững!