Quy hoạch khu công nghiệp là nền tảng pháp lý quan trọng, quyết định tính hợp pháp và hiệu quả của mọi dự án đầu tư sản xuất. Năm 2025, các quy định về quy hoạch khu công nghiệp có nhiều điểm mới theo Luật Đất đai 2024, Nghị định 35/2022/NĐ-CP và Thông tư 05/2025/TT-BKHĐT, đòi hỏi chủ đầu tư phải nắm vững để tránh sai phạm trong giai đoạn chuẩn bị dự án.

Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ hệ thống chi tiết khung pháp lý, phân cấp thẩm quyền, các loại quy hoạch và tiêu chuẩn kỹ thuật bắt buộc, giúp doanh nghiệp định hướng đúng trong công tác lập và triển khai quy hoạch khu công nghiệp.

1. Vai trò và tầm quan trọng của quy hoạch khu công nghiệp

Quy hoạch khu công nghiệp là bước khởi đầu bắt buộc trong phát triển công nghiệp, đóng vai trò định hướng không gian, sử dụng đất và thu hút đầu tư.

Quy hoạch khu công nghiệp đóng những vai trò cụ thể sau:

• Là cơ sở pháp lý cho các dự án đầu tư: Mọi dự án khu công nghiệp phải nằm trong quy hoạch được phê duyệt thì mới đủ điều kiện xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp phép xây dựng.
• Bảo đảm sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm và bền vững: Giúp tránh tình trạng chồng lấn quy hoạch, sử dụng sai mục đích, đồng thời tối ưu quỹ đất công nghiệp tại địa phương.
• Định hướng phát triển không gian và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ: Là căn cứ bố trí giao thông, điện, nước, cây xanh và các công trình kỹ thuật khác, tạo nền tảng phát triển công nghiệp bền vững.
• Là công cụ quản lý và bảo vệ môi trường: Gắn liền với yêu cầu về hệ thống xử lý nước thải, cây xanh cách ly và tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy trong quy hoạch.

Từ những vai trò trên, có thể thấy quy hoạch khu công nghiệp không chỉ quyết định hiệu quả đầu tư mà còn góp phần đảm bảo phát triển kinh tế – môi trường hài hòa và lâu dài.

2. Các quy định về quy hoạch khu công nghiệp

Công tác quy hoạch khu công nghiệp chịu sự điều chỉnh của một hệ thống pháp luật đa ngành, bao gồm đầu tư, xây dựng, đất đai và quản lý phát triển công nghiệp. Việc nắm rõ các văn bản pháp lý này giúp chủ đầu tư xác định đúng thẩm quyền, quy trình và căn cứ lập quy hoạch.

Các văn bản pháp luật chính hiện hành gồm:

• Luật Quy hoạch năm 2017: Đặt nền tảng cho hệ thống quy hoạch quốc gia, vùng và tỉnh. Theo đó, quy hoạch khu công nghiệp được tích hợp vào quy hoạch tỉnh, không lập độc lập như trước đây.
• Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi 2020): Quy định cụ thể ba cấp độ quy hoạch xây dựng gồm: quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Các cấp độ này là cơ sở kỹ thuật cho quy hoạch khu công nghiệp.
• Luật Đất đai năm 2024 (hiệu lực từ 01/01/2025): Ràng buộc chặt chẽ giữa quy hoạch khu công nghiệp và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công nghiệp của địa phương. Mọi quy hoạch khu công nghiệp đều phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
• Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế: Là văn bản trung tâm hướng dẫn việc thành lập, mở rộng, điều chỉnh và quản lý quy hoạch khu công nghiệp; đồng thời quy định trách nhiệm của cơ quan thẩm quyền ở từng cấp.
• Thông tư 05/2025/TT-BKHĐT: Hướng dẫn chi tiết thực hiện một số điều của NĐ 35/2022, đặc biệt bổ sung quy định về khu công nghiệp sinh thái, quy trình chuyển đổi và tiêu chí đánh giá hạ tầng kỹ thuật.

Tổng thể, các văn bản trên tạo thành khung pháp lý thống nhất cho hoạt động quy hoạch khu công nghiệp giai đoạn 2025 trở đi — trong đó, quy hoạch phải được tích hợp, đồng bộ với quy hoạch tỉnh và gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư và phát triển bền vững.

3. Các cấp độ quy hoạch trong quy định về khu công nghiệp

Trong hệ thống quy định về quy hoạch khu công nghiệp, việc tổ chức quy hoạch được triển khai qua ba cấp độ chính, từ tổng thể đến chi tiết. Mỗi cấp độ có mục tiêu, nội dung và hồ sơ riêng, được quy định cụ thể tại Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi 2020) và Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

Việc hiểu rõ từng cấp độ giúp chủ đầu tư xác định đúng phạm vi lập quy hoạch và cơ quan phê duyệt tương ứng.

a) Quy hoạch chung khu công nghiệp (tích hợp trong quy hoạch tỉnh)

• Đây là bước định hướng chiến lược về vị trí, quy mô, tính chất, ngành nghề chủ đạo của các khu công nghiệp trong phạm vi tỉnh hoặc vùng kinh tế.
• Theo Luật Quy hoạch năm 2017, quy hoạch khu công nghiệp không được lập độc lập mà phải tích hợp vào quy hoạch tỉnh, đảm bảo đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất, giao thông, đô thị và hạ tầng xã hội.
• Kết quả quy hoạch chung là cơ sở pháp lý để tỉnh xác định danh mục khu công nghiệp và đề xuất bổ sung hoặc điều chỉnh quy hoạch khi cần thiết.

b) Quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp (tỷ lệ 1/2000)

• Là bước triển khai trung gian giữa quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết, nhằm phân chia các khu chức năng trong phạm vi khu công nghiệp (nhà máy, kho bãi, hành chính – dịch vụ, cây xanh, giao thông…).
• Quy hoạch phân khu là căn cứ để lập quy hoạch chi tiết, đồng thời giúp cơ quan quản lý kiểm soát mật độ xây dựng, hệ thống hạ tầng và chỉ tiêu sử dụng đất.
• Hồ sơ quy hoạch phân khu được UBND cấp tỉnh phê duyệt, sau khi có ý kiến thẩm định của Ban Quản lý các khu công nghiệp hoặc cơ quan chuyên môn về xây dựng.

c) Quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp (tỷ lệ 1/500)

• Là cấp độ cụ thể nhất, thể hiện ranh giới từng lô đất, chỉ giới đường đỏ, cao độ, hạ tầng kỹ thuật và các công trình trong khu công nghiệp.
• Đây là căn cứ bắt buộc để cấp phép xây dựng, triển khai đầu tư hạ tầng kỹ thuật, nhà xưởng và các dự án thứ cấp.
• Quy hoạch chi tiết phải phù hợp với quy hoạch phân khu 1/2000 và tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật, môi trường, phòng cháy chữa cháy theo quy định tại Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

Như vậy, hệ thống quy hoạch khu công nghiệp tại Việt Nam được xây dựng theo trình tự từ tổng thể đến chi tiết, đảm bảo đồng bộ về pháp lý, hạ tầng và không gian phát triển, tạo nền tảng để nhà đầu tư triển khai dự án đúng quy định và hạn chế rủi ro trong giai đoạn xin phê duyệt quy hoạch.

4. Cơ quan có thẩm quyền trong quy hoạch khu công nghiệp

Trong hệ thống quy định về quy hoạch khu công nghiệp, thẩm quyền lập, thẩm định và phê duyệt được phân cấp rõ ràng giữa Trung ương – địa phương – cơ quan chuyên ngành. Việc hiểu đúng vai trò của từng cấp giúp chủ đầu tư xác định đúng đầu mối khi chuẩn bị hồ sơ quy hoạch, tránh sai thẩm quyền và kéo dài thời gian thẩm định.

Các cơ quan có thẩm quyền chính gồm:

a) Thủ tướng Chính phủ

• Là cơ quan có thẩm quyền cao nhất trong lĩnh vực quy hoạch phát triển khu công nghiệp và khu kinh tế (KKT).
• Phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển các KKT và định hướng phát triển mạng lưới khu công nghiệp trên phạm vi toàn quốc hoặc vùng kinh tế trọng điểm.
• Quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án hạ tầng khu công nghiệp quy mô lớn hoặc có yếu tố liên vùng, bảo đảm phù hợp định hướng phát triển kinh tế – xã hội quốc gia (Căn cứ: Điều 13, Nghị định 35/2022/NĐ-CP).

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

• Là cơ quan tổ chức lập và phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp trên địa bàn.
• Tích hợp nội dung quy hoạch khu công nghiệp vào quy hoạch tỉnh theo quy định của Luật Quy hoạch năm 2017.
• Có thẩm quyền điều chỉnh, mở rộng hoặc thu hẹp phạm vi khu công nghiệp khi có sự thay đổi định hướng phát triển hoặc nhu cầu sử dụng đất.
• Chỉ đạo các sở, ban, ngành phối hợp thẩm định hồ sơ, đặc biệt là Sở KH&ĐT, TN&MT, Xây dựng và Tài chính (Căn cứ: Điều 14, Nghị định 35/2022/NĐ-CP).

c) Ban Quản lý các khu công nghiệp và khu kinh tế

• Là đầu mối chuyên môn trực tiếp thực hiện công tác thẩm định hồ sơ, lấy ý kiến các cơ quan liên quan và trình UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch.
• Có trách nhiệm theo dõi, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, cập nhật tiến độ và báo cáo định kỳ cho UBND tỉnh, Bộ KH&ĐT.
• Trong trường hợp KCN định hướng phát triển sinh thái, Ban Quản lý khu công nghiệp còn được giao nhiệm vụ đánh giá tiêu chí và hướng dẫn chuyển đổi theo Thông tư 05/2025/TT-BKHĐT.

d) Các sở, ngành liên quan khác

• Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT): tham mưu chủ trương đầu tư, hướng dẫn tích hợp quy hoạch.
• Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT): rà soát tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• Sở Xây dựng: thẩm định hồ sơ quy hoạch xây dựng, hạ tầng kỹ thuật.
• Sở Tài chính: phối hợp xác định chi phí lập, thẩm định quy hoạch.

5. Kết luận

Qua bài viết này, chúng tôi đã hệ thống hóa chi tiết các quy định về quy hoạch khu công nghiệp tại Việt Nam, từ khung pháp lý, các cấp độ, cho đến các cơ quan có thẩm quyền mà mọi chủ đầu tư cần nắm vững.

Có thể thấy, công tác quy hoạch khu công nghiệp là một quy trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt từ cấp quy hoạch tỉnh đến quy hoạch chi tiết 1/500. Đối với các nhà đầu tư, việc thẩm định kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của quy hoạch, đặc biệt là đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, là yếu tố quan trọng nhất để đảm bảo an toàn pháp lý và tiến độ cho dự án.

Lựa chọn một khu công nghiệp có quy hoạch bài bản, định hướng phát triển bền vững như khu công nghiệp Kim Thành (Hải Phòng) không chỉ đảm bảo tuân thủ pháp luật mà còn tạo ra lợi thế cạnh tranh dài hạn. Để nhận tư vấn chi tiết về quy hoạch và thủ tục đầu tư, hãy liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia của chúng tôi.