Giá thuê đất khu công nghiệp là yếu tố đầu tiên mà mọi doanh nghiệp phải cân nhắc khi lập kế hoạch đầu tư sản xuất tại Việt Nam. Một mức giá hợp lý giúp nhà đầu tư tối ưu chi phí, trong khi sự sai lệch trong dự toán có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả toàn bộ dự án. Năm 2025, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục sôi động với sự chênh lệch rõ rệt giữa các vùng miền. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cập nhật bảng giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam, phân tích các yếu tố quyết định và xu hướng trong những năm tới.

1. Bảng giá thuê đất công nghiệp 3 miền và các tỉnh thành lớn

Theo báo cáo Q2/2025 từ Cushman & Wakefield và CBRE Việt Nam, giá chào thuê đất công nghiệp tại Việt Nam tiếp tục duy trì xu hướng tăng nhẹ, với sự chênh lệch đáng kể giữa ba vùng kinh tế trọng điểm:

Các mức giá trên là giá chào thuê bình quân, chưa bao gồm chi phí hạ tầng và ưu đãi riêng của từng dự án. Giá thực tế có thể biến động theo vị trí, diện tích và điều kiện đàm phán.

Để doanh nghiệp dễ dàng hình dung sự khác biệt giữa từng địa phương, dưới đây là bảng tổng hợp giá thuê đất khu công nghiệp tại một số tỉnh thành trọng điểm năm 2025:

2. Các chi phí vận hành định kỳ khi thuê đất công nghiệp

Bảng giá trên thể hiện chi phí đầu tư ban đầu cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để có một bức tranh tài chính toàn cảnh, nhà đầu tư cần phân tích thêm các chi phí vận hành định kỳ sau đây, vốn có thể chiếm từ 5–20% tổng chi phí vận hành hàng năm.

Dưới đây là bảng tóm tắt các chi phí vận hành định kỳ mà doanh nghiệp cần lưu tâm:

Chi tiết hơn cho từng khoản phí này được chúng tôi giải đáp dưới đây:

• Phí quản lý & duy tu hạ tầng

Đây là khoản phí để duy trì hệ thống hạ tầng nội khu: đường, cây xanh, chiếu sáng, hệ thống thoát nước, an ninh, vệ sinh. Một số khu công nghiệp công bố mức phí quản lý khoảng 0,5 USD/m²/năm. Doanh nghiệp nên yêu cầu bảng chi tiết dịch vụ để biết chính xác loại nào được bao gồm và loại nào tính thêm.

• Phí xử lý nước thải & cấp nước

Nhà máy sử dụng hệ thống xử lý nước thải tập trung trong khu công nghiệp sẽ chịu phí xử lý nước thải theo khối lượng xả. Theo các công ty môi trường công nghiệp, chi phí xử lý nước thải công nghiệp có thể từ vài nghìn đến chục nghìn đồng/m³, tùy nồng độ chất ô nhiễm như COD, BOD. Ví dụ, theo Công ty Môi trường RTM, mức xử lý ~ 3.600 đồng/m³ đối với nước thải có COD từ 200-1.000 mg/L, ~ 12.000 đồng/m³ với COD 1.000-2.000 mg/L, ~ 18.000 đồng/m³ với COD cao hơn

Phí cấp nước sạch (nước sinh hoạt/khối lượng dùng sản xuất) cũng là chi phí cần tính, một số khu công nghiệp có nhà máy nước riêng, giúp ổn định chi phí.

• Chi phí năng lượng & tiện ích phụ trợ

Điện sản xuất là chi phí lớn trong vận hành. Ví dụ, biểu giá điện sản xuất của EVN hiện tại dao động khoảng 1.900 – 2.100 đồng/kWh, nhưng chi phí thực tế trong khu công nghiệp có thể cao hơn do phụ phí phân phối nội bộ, hệ số mất điện và chi phí cải tạo trạm.

Tiện ích phụ trợ như viễn thông, cáp quang, mạng dữ liệu, chi phí vận tải nội khu (nếu doanh nghiệp dùng dịch vụ logistics nội bộ) cũng nên được đưa vào dự toán. Nếu khu công nghiệp hỗ trợ năng lượng tái tạo (ví dụ điện mặt trời mái nhà), doanh nghiệp có thể giảm được phần chi phí điện cao điểm.

• Chi phí hỗ trợ và dịch vụ hành chính

Các khu công nghiệp hiện nay thường cung cấp dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp FDI: hỗ trợ thủ tục môi trường, giấy phép xây dựng, tuyển dụng lao động, đào tạo. Một số khu công nghiệp không tính thêm phí hỗ trợ trong giai đoạn ban đầu, nhưng trong hợp đồng cần làm rõ loại dịch vụ nào miễn phí, loại nào tính phí.

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất công nghiệp

Mức giá thuê đất công nghiệp không đồng nhất giữa các khu vực, thậm chí giữa các khu trong cùng một tỉnh. Nguyên nhân chính là do sự chi phối của nhiều yếu tố khác nhau. Dưới đây là bốn nhóm yếu tố then chốt mà ảnh hưởng tới giá thuê đất của các khu công nghiệp:

a) Vị trí và hạ tầng logisctics

Vị trí địa lý là yếu tố quyết định, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí logistics và hiệu quả chuỗi cung ứng. Một khu công nghiệp có kết nối hạ tầng hoàn chỉnh sẽ có mức giá thuê cao hơn, tương xứng với giá trị mang lại. Các tiêu chí đánh giá bao gồm:

• Kết nối cảng biển quốc tế: Khu công nghiệp gần cảng lớn (Cảng Hải Phòng, Cảng Cái Mép – Thị Vải) luôn có giá thuê cao hơn nhờ lợi thế xuất nhập khẩu.
• Kết nối đường cao tốc & quốc lộ: Khu công nghiệp nằm gần các tuyến huyết mạch như cao tốc Bắc – Nam, QL5, QL51 giúp giảm thời gian vận tải, tối ưu chi phí logistics.
• Kết nối trung tâm thành phố & sân bay: Gần các đô thị lớn hoặc sân bay quốc tế (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng) giúp doanh nghiệp dễ thu hút nhân lực chất lượng cao và thuận tiện cho chuyên gia di chuyển.

Nhìn chung, càng gần các đầu mối giao thông chiến lược, giá thuê đất càng cao, nhưng đi kèm hiệu quả vận hành vượt trội.

b) Chất lượng cơ sở hạ tầng nội khu

Chất lượng cơ sở hạ tầng là yếu tố bảo chứng cho sự ổn định sản xuất và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe. Các khu công nghiệp được đầu tư đồng bộ, hiện đại sẽ có giá thuê cao hơn. Các yếu tố doanh nghiệp cần thẩm định bao gồm:

• Hệ thống điện, nước ổn định: Công suất lớn, trạm biến áp và nhà máy nước riêng biệt.
• Hệ thống xử lý nước thải: Hệ thống tập trung đạt chuẩn quốc gia, công nghệ hiện đại để đảm bảo tiêu chuẩn môi trường.
• Hạ tầng giao thông nội bộ: Đường trục chính và nhánh rộng, xe container di chuyển thuận lợi.
• Các tiện ích bổ sung: Hệ thống PCCC, viễn thông, an ninh 24/7, trung tâm logistics nội khu.

Hầu hết, chênh lệch giá giữa các khu công nghiệp cùng khu vực thường xuất phát từ khác biệt về mức độ hoàn thiện của hạ tầng.

c) Chính sách ưu đãi đầu tư của địa phương

Các ưu đãi tài chính không làm thay đổi giá thuê công bố, nhưng có thể giảm đáng kể tổng chi phí đầu tư trong dài hạn. Những ưu đãi này có thể bao gồm:

• Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN): Nhiều tỉnh áp dụng miễn giảm 2–4 năm đầu, giảm 50% trong các năm tiếp theo.
• Miễn giảm tiền thuê đất: Tùy từng KKT/KCN, doanh nghiệp có thể được miễn một phần hoặc toàn bộ trong giai đoạn đầu.
• Hỗ trợ khác: Rút gọn thủ tục hành chính, hỗ trợ tuyển dụng và đào tạo lao động.

d) Tỷ lệ lấp đầy và nhu cầu thị trường

Khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy trên 80–90% thường ghi nhận mức giá tăng nhanh do nguồn cung hạn chế. Ngoài ra, sự xuất hiện của nhà đầu tư lớn như Samsung, LG, VinFast… sẽ kéo theo chuỗi cung ứng vệ tinh, làm nhu cầu tăng đột biến.

Ngược lại, các khu công nghiệp mới mở rộng quỹ đất hoặc ở vùng ven thường đưa ra mức giá cạnh tranh để thu hút nhà đầu tư. Doanh nghiệp cần theo dõi diễn biến lấp đầy để “khóa giá” ở giai đoạn thuận lợi, tránh chi phí leo thang về sau.

4. Xu hướng tăng trưởng giá thuê đất khu công nghiệp dài hạn

Trong giai đoạn 2025 – 2030, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được dự báo vẫn giữ vị thế “điểm sáng” của khu vực, nhờ sự kết hợp giữa tăng trưởng FDI bền vững, hạ tầng giao thông hoàn thiện và chính sách pháp lý mới thông thoáng hơn. Đây chính là ba yếu tố then chốt tạo nên nền tảng tăng trưởng dài hạn cho giá thuê đất khu công nghiệp.

• Tăng trưởng FDI tiếp tục là động lực chủ đạo

Giai đoạn 2025–2030 được đánh giá là thời kỳ vàng của bất động sản công nghiệp Việt Nam. Theo số liệu mới nhất, vốn FDI giải ngân tám tháng đầu năm 2025 đạt 15,4 tỷ USD, tăng gần 9% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong 5 năm gần đây. Dòng vốn này tập trung mạnh vào các ngành sản xuất công nghệ cao, bán dẫn, năng lượng, logistics và ô tô điện, kéo theo nhu cầu thuê đất tăng cao tại những khu vực có hạ tầng đồng bộ như Hải Phòng, Bắc Ninh, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Sự hiện diện của các “đại bàng” đầu tư không chỉ làm tăng tỷ lệ lấp đầy mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa, thúc đẩy giá thuê tại các khu công nghiệp vệ tinh xung quanh.

• Hạ tầng giao thông liên vùng thúc đẩy mặt bằng giá mới

Hệ thống hạ tầng công nghiệp – logistics của Việt Nam đang bước vào giai đoạn hoàn thiện toàn diện nhất trong một thập kỷ. Vành đai 3 và 4 tại TP.HCM và Hà Nội, cùng các tuyến cao tốc Bắc – Nam, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cảng Cái Mép – Thị Vải, sân bay Long Thành… giúp rút ngắn thời gian di chuyển, giảm chi phí logistics và tăng sức cạnh tranh cho các cụm công nghiệp liền kề.

Nhờ đó, nhiều khu công nghiệp trước đây được xem là “xa trung tâm” nay trở thành điểm sáng thu hút nhà đầu tư thứ cấp, đặc biệt ở Long An, Bình Phước, Hưng Yên, Hải Dương. Giá thuê ở các khu vực này được dự báo tăng 4–8%/năm trong giai đoạn 2025–2027 và tiếp tục giữ đà tăng ổn định trong những năm sau.

• Chính sách pháp lý và năng lượng tạo niềm tin cho nhà đầu tư dài hạn

Từ 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, mang lại khung pháp lý minh bạch hơn cho việc thuê, giao và gia hạn quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp. Những thay đổi này giúp doanh nghiệp yên tâm lập kế hoạch đầu tư dài hạn, đặc biệt là nhóm FDI cần tính ổn định pháp lý cao.

Song song, Quy hoạch điện VIII (điều chỉnh tháng 4/2025) đã ưu tiên phát triển năng lượng tái tạo và khởi động lại kế hoạch điện hạt nhân sau năm 2030, đảm bảo an ninh năng lượng quốc gia. Đây là yếu tố giúp các nhà đầu tư trong lĩnh vực bán dẫn, điện tử, trung tâm dữ liệu… mạnh dạn mở rộng quy mô mà không lo rủi ro thiếu điện như giai đoạn trước.

• Giá thuê duy trì đà tăng ổn định, phân hóa theo vùng

Tính đến quý II/2025, miền Nam tiếp tục dẫn đầu với mức giá trung bình khoảng 179 USD/m²/chu kỳ thuê, ghi nhận tăng nhẹ 4–8% so với cùng kỳ năm trước. Các tỉnh như Đồng Nai, Long An, Bình Dương duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 90%, khiến nguồn cung mới trở nên khan hiếm.

Ở miền Bắc, mức giá trung bình khoảng 136 USD/m², tăng nhẹ do nhu cầu thuê lớn từ các ngành công nghệ cao và điện tử; đặc biệt, Hải Phòng, Bắc Ninh và Quảng Ninh đang trở thành “tam giác tăng trưởng” mới.
Miền Trung vẫn giữ lợi thế cạnh tranh về chi phí với mức giá từ 90–130 USD/m², đồng thời được hưởng lợi nhờ các dự án hạ tầng cảng biển và sân bay (như Chu Lai, Liên Chiểu, Phú Yên). Nhiều chuyên gia nhận định khu vực này sẽ là “vùng trũng đầu tư mới” cho các doanh nghiệp cần mặt bằng lớn với chi phí hợp lý.

• Xu hướng giá dài hạn: tăng nhẹ nhưng bền vững

Các đơn vị tư vấn quốc tế như CBRE, Savills và Cushman & Wakefield đều dự báo giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam sẽ tăng bình quân 3–6%/năm trong kịch bản cơ sở, và có thể đạt 6–10%/năm tại những điểm có lợi thế hạ tầng nổi bật hoặc dự án FDI quy mô lớn.

Từ năm 2028 trở đi, khi các tuyến hạ tầng trọng điểm đồng loạt hoàn thành và nguồn năng lượng ổn định, giá thuê dự kiến đi vào chu kỳ tăng trưởng bền vững: ít biến động hơn, nhưng giá trị thuê thực tế cao hơn nhờ hạ tầng và dịch vụ đạt chuẩn quốc tế.

Nhìn chung, mặt bằng giá đất công nghiệp Việt Nam vẫn còn dư địa tăng nếu so với các nước trong khu vực như Thái Lan hay Indonesia, nhưng mức tăng sẽ diễn ra theo hướng “chậm mà chắc”, phản ánh quá trình phát triển chất lượng thay vì tăng nóng.

5. Kết luận

Giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam năm 2025 đang duy trì xu hướng tăng ổn định, phản ánh sự dịch chuyển dòng vốn FDI, hạ tầng logistics được nâng cấp và chính sách ưu đãi ngày càng rõ ràng. Sự khác biệt giữa các vùng miền mở ra nhiều lựa chọn phù hợp cho từng mô hình sản xuất và chiến lược đầu tư của doanh nghiệp.

Nếu doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội đầu tư hiệu quả và lâu dài tại thị trường công nghiệp Hải Phòng, hãy liên hệ ngay với Kim Thành để được tư vấn chi tiết và nhận giải pháp tối ưu cho kế hoạch phát triển của bạn.