Phí sử dụng hạ tầng là một trong những chi phí vận hành (OPEX) quan trọng mà mọi nhà đầu tư phải tính đến khi đặt nhà máy tại khu công nghiệp. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp thường nhầm lẫn hoặc không dự toán chính xác khoản phí này, dẫn đến những chi phí phát sinh ngoài dự kiến.

Vậy, phí sử dụng hạ tầng khu công nghiệp thực chất bao gồm những gì, được tính như thế nào và các yếu tố nào ảnh hưởng đến nó? Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp một bản phân tích chi tiết.

1. Phí sử dụng hạ tầng khu công nghiệp là gì?

Phí sử dụng hạ tầng khu công nghiệp là khoản phí định kỳ (thường trả hàng năm) mà doanh nghiệp thuê đất phải trả cho chủ đầu tư khu công nghiệp để duy tu, bảo trì và vận hành các công trình hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ dùng chung.

Đây là một khoản chi phí vận hành (OPEX) bắt buộc, ảnh hưởng trực tiếp đến tổng suất đầu tư và hiệu quả tài chính dài hạn của dự án. Theo quy định tại Nghị định 35/2022/NĐ-CP, khoản phí này và khung giá phải được đăng ký với cơ quan quản lý, đảm bảo tính minh bạch cho nhà đầu tư.

Để thấy rõ tác động của khoản phí này, hãy xem xét ví dụ sau:

• Cùng thuê 20.000 m² đất, nhưng khu công nghiệp A và khu công nghiệp B có mức phí hạ tầng chênh lệch nhau chỉ 0,5 USD/m²/năm.
• Chênh lệch chi phí mỗi năm = 0,5 x 20.000 = 10.000 USD.
• Với chu kỳ thuê 10 năm, tổng chi phí chênh lệch riêng cho phí hạ tầng đã lên đến 100.000 USD.

Rõ ràng, việc thẩm định kỹ lưỡng khoản phí này ngay từ đầu là một bước đi chiến lược, giúp doanh nghiệp dự toán chính xác chi phí và đánh giá đúng hiệu quả đầu tư.

2. Các nhóm chi phí thuộc phí sử dụng hạ tầng

Phí sử dụng hạ tầng khu công nghiệp không phải là một khoản phí đơn lẻ, mà là tổng hợp của nhiều nhóm chi phí khác nhau. Trong đó gồm có ba nhóm chi phí chính, qua đó sẽ giúp nhà đầu tư nhận diện đâu là chi phí cố định, đâu là chi phí biến đổi, từ đó có thể đàm phán và dự toán ngân sách một cách hiệu quả.

a) Nhóm chi phí kỹ thuật cơ bản (duy tu hạ tầng)

Đây là nhóm chi phí nền tảng, cố định, dùng để duy tu và bảo trì các kết cấu hạ tầng kỹ thuật dùng chung trong toàn bộ khu công nghiệp. Các khoản này thường được tính theo đơn giá USD/m²/năm. Chúng bao gồm:

• Duy tu, bảo dưỡng hệ thống đường giao thông nội khu.
• Vận hành hệ thống thoát nước mưa.
• Bảo trì, sửa chữa hệ thống cấp điện, cấp nước, viễn thông.
• Chi phí vận hành trạm xử lý nước thải tập trung.

b) Nhóm chi phí dịch vụ vận hành

Đây là các chi phí cho những dịch vụ công ích bắt buộc, đảm bảo cho khu công nghiệp hoạt động một cách an toàn và chuyên nghiệp. Các khoản này cũng thường được tính theo đơn giá USD/m²/năm. Chúng bao gồm:

• Dịch vụ an ninh, bảo vệ 24/7.
• Dịch vụ vệ sinh môi trường, chăm sóc cây xanh, cảnh quan.
• Chi phí vận hành hệ thống chiếu sáng công cộng.
• Chi phí cho ban quản lý, trung tâm điều hành và các hoạt động hành chính chung.

c) Nhóm chi phí tiện ích mở rộng (Tính theo mức độ sử dụng)

Đây là nhóm chi phí biến đổi, được tính dựa trên mức độ tiêu thụ thực tế của từng doanh nghiệp (pay-per-use). Đơn giá cho các dịch vụ này thường được niêm yết công khai. Chúng bao gồm:

• Phí xử lý nước thải (tính theo m³).
• Phí thu gom và xử lý rác thải công nghiệp (tính theo m³ hoặc kg).
• Chi phí sử dụng điện, nước cho sản xuất (tính theo kWh, m³).
• Các dịch vụ tùy chọn khác như PCCC, y tế, logistics nội khu…

3. Cách tính phí sử dụng hạ tầng khu công nghiệp

Mức phí này không được ấn định chung cho toàn quốc, mà do từng chủ đầu tư quy định, nhưng vẫn phải đăng ký và chịu sự giám sát của Ban Quản lý Khu công nghiệp/Khu kinh tế địa phương theo quy định tại Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

Tùy đặc điểm hợp đồng thuê và loại hình dự án, phí hạ tầng được áp dụng theo ba công thức chính:

a) Tính theo diện tích đất thuê (ổn định nhất)

• Áp dụng phổ biến cho hợp đồng thuê đất dài hạn.
• Đơn vị tính: USD/m²/năm hoặc VNĐ/m²/năm.
• Ưu điểm: dễ dự toán, ít biến động; thường cố định trong chu kỳ 3–5 năm đầu.

b) Tính theo diện tích nhà xưởng

• Áp dụng khi doanh nghiệp thuê nhà xưởng xây sẵn hoặc nhà kho logistics.
• Đơn vị tính: VNĐ/m²/tháng.
• Mức giá này thường đã bao gồm các dịch vụ nội khu cơ bản như vệ sinh, chiếu sáng, bảo vệ.
• Ưu điểm: linh hoạt theo quy mô sử dụng thực tế; phù hợp doanh nghiệp thuê ngắn hạn hoặc mở rộng từng giai đoạn.

c) Tính theo mức độ sử dụng dịch vụ (Pay-per-use)

• Dành cho các khoản biến phí như điện, nước, xử lý nước thải, rác thải, logistics nội khu, v.v.
• Đơn vị tính:
• Điện: đồng/kWh, chia ba khung giờ (cao điểm, bình thường, thấp điểm).
• Nước: đồng/m³ theo lượng tiêu thụ.
• Nước thải: đồng/m³ theo nồng độ COD/BOD.
• Ưu điểm: minh bạch, phản ánh đúng mức sử dụng thực tế; nhưng cần giám sát kỹ thông số đo đếm

d) Lưu ý quan trọng về cách thu và điều chỉnh phí

Theo khoản 3, Điều 32 – Nghị định 35/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư khu công nghiệp phải đăng ký khung giá dịch vụ hạ tầng và phí xử lý nước thải với Ban Quản lý. Nếu điều chỉnh tăng trên 10%, họ bắt buộc phải báo cáo và được thẩm định lại trước khi áp dụng.

Thông thường, phí cố định được thu 6 tháng hoặc 1 năm/lần, còn biến phí như điện, nước, XLNT được thanh toán theo kỳ tháng hoặc quý. Một số khu công nghiệp áp dụng cơ chế điều chỉnh CPI với biên độ tăng 5–7%/năm, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong dự toán và tránh phát sinh chi phí bất ngờ.

4. So sánh phí hạ tầng giữa các vùng công nghiệp năm 2025

Mức phí sử dụng hạ tầng khu công nghiệp có sự phân hóa rõ rệt giữa ba vùng kinh tế trọng điểm của Việt Nam. Việc quy đổi sang USD giúp các nhà đầu tư, đặc biệt là khối FDI, có một hệ quy chiếu chung để so sánh.

Dưới đây là bảng so sánh mức phí tham khảo (tính theo tỷ giá 1 USD = 26,356.50 VNĐ) và các đặc điểm chính của từng vùng:

Đánh giá tổng quát: Mặc dù Miền Nam có mức phí cao nhất, nhưng đi kèm với đó là một hệ sinh thái công nghiệp và logistics hoàn thiện. Miền Bắc đang nổi lên như một trung tâm sản xuất công nghệ cao với mức phí cạnh tranh. Trong khi đó, Miền Trung là khu vực có tiềm năng lớn cho các nhà đầu tư muốn tối ưu hóa chi phí ban đầu.

6. Dự báo các thay đổi trong phí sử dụng hạ tầng 2025–2030

Trong giai đoạn 2025–2030, chi phí sử dụng hạ tầng tại các khu công nghiệp Việt Nam được dự báo tiếp tục tăng nhẹ nhưng có kiểm soát, đi cùng với sự chuyển dịch sang mô hình tính phí minh bạch, trọn gói và số hóa hơn.

Các chuyên gia từ CBRE và Cushman & Wakefield đều nhận định, chi phí vận hành khu công nghiệp sẽ tăng bình quân khoảng 4–7%/năm, phản ánh đúng xu hướng mở rộng đầu tư, tăng giá vật liệu và áp lực duy tu hạ tầng.

• Thứ nhất, xu hướng tăng ổn định theo chi phí đầu vào

Lạm phát mục tiêu của Việt Nam giai đoạn 2025 dự kiến quanh mức 3,5–4%, kéo theo chi phí năng lượng, vật tư và nhân công tăng tương ứng. Khi chi phí vận hành hạ tầng (điện, nước, vệ sinh, bảo trì) tăng, các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh lại đơn giá để duy trì tiêu chuẩn dịch vụ. Tuy nhiên, mức tăng thường gắn với chỉ số CPI, giúp biên độ được kiểm soát và tránh biến động lớn.

• Thứ hai, xu hướng “minh bạch hóa” và chuẩn hóa bảng giá

Thay vì để mỗi khu công nghiệp tự công bố đơn giá, nhiều địa phương hiện nay như Phú Yên, Đà Nẵng, Bắc Ninh, Bình Định đã công khai bảng giá dịch vụ hạ tầng và xử lý nước thải trên cổng thông tin của Ban Quản lý KKT/KCN. Điều này tạo ra khung giá chuẩn cho doanh nghiệp đối chiếu, đồng thời tăng tính minh bạch khi ký hợp đồng thuê đất. Trong tương lai gần, xu hướng công khai bảng giá định kỳ 6–12 tháng/lần sẽ trở thành thông lệ bắt buộc.

• Thứ ba, áp dụng mô hình “phí trọn gói – all-in” để kiểm soát rủi ro

Các khu công nghiệp thế hệ mới (như Deep C, VSIP, Nam Cầu Kiền và Kim Thành tại Hải Phòng) đang chuyển sang mô hình tính phí trọn gói, tức là doanh nghiệp trả một mức cố định đã bao gồm chi phí hạ tầng kỹ thuật, an ninh, vệ sinh và bảo trì. Cách làm này giúp nhà đầu tư dễ dàng dự toán chi phí vận hành dài hạn, giảm rủi ro phát sinh phí nhỏ lẻ và đơn giản hóa kế toán nội bộ.

• Thứ tư, xây dựng khung giá nhiều năm cho dịch vụ kỹ thuật

Một số địa phương như Bình Định đã bắt đầu ban hành khung giá theo lộ trình 2–3 năm cho các dịch vụ kỹ thuật như xử lý nước thải tập trung (ví dụ Quyết định 1229/QĐ-UBND năm 2025 về đơn giá XLNT tại KCN Nhơn Hội). Điều này giúp doanh nghiệp có thể dự phóng ngân sách vận hành ổn định hơn, thay vì bị điều chỉnh hàng năm như trước đây.

• Thứ năm, tăng cường giám sát pháp lý với mức điều chỉnh trên 10%

Theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP, khi chủ đầu tư muốn điều chỉnh tăng trên 10% so với khung giá đã đăng ký, họ phải báo cáo, giải trình và được Ban Quản lý thẩm định lại. Cơ chế này được xem là “van an toàn” giúp kiểm soát biến động giá, đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nhiều khu công nghiệp mới đi vào hoạt động với chi phí đầu tư hạ tầng lớn.

7. Kết luận

Qua bài viết, có thể khẳng định phí sử dụng hạ tầng khu công nghiệp không chỉ là một con số trên bảng báo giá, mà là một yếu tố chiến lược ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí vận hành và hiệu quả tài chính dài hạn của dự án. Việc hiểu rõ các nhóm chi phí, cách tính và các quy định pháp lý liên quan sẽ giúp doanh nghiệp dự toán ngân sách một cách chính xác và tránh được các chi phí phát sinh không mong muốn.

Trong bối cảnh thị trường ngày càng yêu cầu sự minh bạch, các khu công nghiệp thế hệ mới như Khu công nghiệp Kim Thành đang dẫn đầu xu hướng bằng việc công khai, chi tiết hóa các khoản phí và áp dụng mô hình phí cạnh tranh. Điều này không chỉ thể hiện sự chuyên nghiệp mà còn tạo ra một môi trường đầu tư an toàn, dễ dự toán cho các doanh nghiệp.

Để nhận được một bảng phân tích chi phí vận hành chi tiết và tư vấn giải pháp đầu tư tối ưu tại khu công nghiệp Kim Thành, hãy liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia của chúng tôi.