Trong quá trình đầu tư vào khu công nghiệp, quy hoạch khu công nghiệp luôn là yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp xác định tính hợp pháp, định hướng phát triển và khả năng mở rộng của dự án. Một khu công nghiệp chỉ thực sự có giá trị khi nằm trong quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đồng bộ về hạ tầng và phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế – vùng của địa phương.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu đúng quy hoạch khu công nghiệp là gì, các cấp độ triển khai và cách kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi đầu tư.

1. Quy hoạch khu công nghiệp là gì?

Theo quy định tại Luật Quy hoạch năm 2017 và Nghị định 35/2022/NĐ-CP, quy hoạch khu công nghiệp là quá trình xác định vị trí, quy mô, định hướng phát triển và hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội của khu công nghiệp trong tổng thể quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.

Nói cách khác, đây là công cụ quản lý giúp đảm bảo việc hình thành, mở rộng hay di dời các khu công nghiệp đều tuân thủ định hướng phát triển vùng, quy hoạch sử dụng đất và tiêu chuẩn môi trường quốc gia.

Với nhà đầu tư, quy hoạch khu công nghiệp có vai trò như “bản đồ pháp lý” của toàn bộ dự án. Nếu khu công nghiệp được quy hoạch rõ ràng, doanh nghiệp càng dễ dàng tra cứu tính hợp pháp của quỹ đất, dự đoán khả năng kết nối hạ tầng và tránh rủi ro khi quy hoạch thay đổi.

Đối với chính quyền địa phương, quy hoạch là công cụ để phân bố hợp lý nguồn lực, thu hút FDI và kiểm soát phát triển bền vững.

Có thể nói, nắm vững thông tin quy hoạch không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động trong chiến lược đầu tư, mà còn là căn cứ quan trọng để lựa chọn khu công nghiệp phù hợp về pháp lý, hạ tầng và định hướng sản xuất lâu dài.

2. Phân biệt các cấp độ quy hoạch khu công nghiệp hiện nay

Hoạt động quy hoạch khu công nghiệp tại Việt Nam được triển khai theo ba cấp độ chính, tương ứng với từng giai đoạn từ định hướng tổng thể đến thiết kế chi tiết. Mỗi cấp độ có vai trò, tỷ lệ bản đồ và cơ quan phê duyệt khác nhau, đảm bảo tính thống nhất từ quy hoạch vùng đến quy hoạch chi tiết, giúp nhà đầu tư có thể đánh giá chính xác tiềm năng và phạm vi phát triển của từng khu công nghiệp.

• Quy hoạch chung khu công nghiệp

Cấp độ đầu tiên này là nội dung được tích hợp trong quy hoạch tỉnh, thể hiện vị trí, quy mô, định hướng phát triển và mạng lưới các khu công nghiệp trên toàn địa bàn. Đây là cấp độ mang tính chiến lược, tầm nhìn dài hạn (10–20 năm), đóng vai trò là cơ sở pháp lý cao nhất cho việc hình thành và mở rộng các khu công nghiệp cụ thể. Tỷ lệ bản đồ của cấp này thường nằm trong khoảng 1/10.000 đến 1/25.000, thể hiện định hướng không gian, kết nối hạ tầng và vùng phụ cận.

• Quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp

Cấp độ thứ hai đề cập tới bản vẽ trực quan có tỷ lệ 1/2000, là bước cụ thể hóa quy hoạch chung, xác định ranh giới, cơ cấu không gian và hệ thống hạ tầng khung cho toàn khu. Đây là căn cứ để lập quy hoạch chi tiết, cấp phép đầu tư hạ tầng và bố trí quỹ đất cho từng loại hình sản xuất. Cấp độ này do Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt.

• Quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp

Đây là cấp độ thấp nhất nhưng có ý nghĩa quan trọng nhất trong quá trình triển khai dự án. Ở tỷ lệ 1/500, đồ án thể hiện rõ mặt bằng tổng thể, hệ thống giao thông, cấp điện, cấp thoát nước, xử lý nước thải, cây xanh và các công trình kỹ thuật khác. Đây cũng là căn cứ trực tiếp để cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng, còn chủ đầu tư hạ tầng chịu trách nhiệm tổ chức lập và trình phê duyệt theo quy định của Luật Xây dựng.

Ba cấp độ này tạo thành một chuỗi thống nhất – từ tầm nhìn chiến lược đến thiết kế chi tiết – bảo đảm cho hoạt động quy hoạch khu công nghiệp được đồng bộ, khả thi và minh bạch trong từng giai đoạn đầu tư.

3. Các tiêu chuẩn quy hoạch khu công nghiệp quan trọng

Trong giai đoạn 2025, hệ thống quy định về quy hoạch khu công nghiệp đã được hoàn thiện theo hướng chặt chẽ và thực tiễn hơn. Các văn bản pháp luật mới đều đặt ra các tiêu chuẩn bắt buộc khi lập, mở rộng hoặc điều chỉnh quy hoạch khu công nghiệp.

Nắm rõ các tiêu chuẩn này giúp chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ đúng quy định, hạn chế rủi ro pháp lý và nâng cao khả năng được phê duyệt.

a) Quy định chặt chẽ hơn về chỉ tiêu sử dụng đất

• Các quy hoạch khu công nghiệp phải xác định rõ cơ cấu sử dụng đất, gồm: đất xây dựng nhà máy – kho bãi, đất hạ tầng kỹ thuật, đất giao thông nội bộ, đất cây xanh, và đất công trình hành chính – dịch vụ.
• Tỷ lệ đất cây xanh, giao thông và hạ tầng kỹ thuật phải tuân theo quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, thông thường chiếm khoảng 25–30% tổng diện tích toàn khu (theo Khoản 2 – Điều 37 – Nghị định 35/2022/NĐ-CP).
• Theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP, việc tự ý điều chỉnh cơ cấu hoặc tỷ lệ đất so với đồ án được duyệt là vi phạm, phải trình UBND tỉnh xem xét lại.

Đây là tiêu chuẩn cơ bản giúp đảm bảo hiệu quả sử dụng đất và cân bằng môi trường trong quá trình phát triển khu công nghiệp.

b) Cập nhật các loại đất được phép chuyển đổi trong khu công nghiệp

• Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ: chỉ được chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
• Trong phạm vi khu công nghiệp, chủ đầu tư hạ tầng được phép chuyển đổi một phần đất sản xuất công nghiệp sang mục đích kho bãi, logistic hoặc dịch vụ phụ trợ, nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
• Việc chuyển đổi phải đảm bảo không ảnh hưởng đến chỉ tiêu đất cây xanh, thoát nước, phòng cháy chữa cháy, và phù hợp với định hướng quy hoạch chung của địa phương.

c) Yêu cầu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

Hạ tầng kỹ thuật:

• Phải có hệ thống giao thông nội bộ kết nối với đường khu vực và quốc gia, phù hợp tải trọng.
• Nguồn điện – nước phải được cấp ổn định từ các trạm trung gian hoặc mạng lưới đô thị.
• Hệ thống thoát nước mưa, nước thải và xử lý nước thải tập trung đạt tiêu chuẩn môi trường quốc gia.
• Có phương án PCCC, hành lang kỹ thuật, và cây xanh cách ly đạt tiêu chuẩn.

Hạ tầng xã hội: Khuyến khích bố trí khu nhà ở công nhân, công trình dịch vụ – tiện ích xã hội liền kề hoặc trong phạm vi mở rộng của khu công nghiệp.

Việc đáp ứng các tiêu chuẩn hạ tầng này không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn nâng cao năng lực cạnh tranh của khu công nghiệp khi thu hút nhà đầu tư thứ cấp.

d) Lồng ghép tiêu chí khu công nghiệp sinh thái

• Theo Thông tư 05/2025/TT-BKHĐT, quy hoạch khu công nghiệp mới cần xem xét khả năng hình thành khu công nghiệp xanh ngay từ giai đoạn quy hoạch.
• Một khu công nghiệp được công nhận là khu công nghiệp xanh khi:
• Tối thiểu 25% doanh nghiệp trong khu công nghiệp áp dụng sản xuất sạch hơn (RECP).
• Có ít nhất 3 hoạt động cộng sinh công nghiệp (sử dụng phụ phẩm, năng lượng hoặc nước thải tái chế từ DN khác).
• Có hệ thống quản lý môi trường và năng lượng đồng bộ trên toàn khu.
• Các KCN đáp ứng tiêu chí này sẽ được ưu tiên hỗ trợ kỹ thuật và xem xét miễn, giảm thuế TNDN theo chính sách khuyến khích của Bộ KH&ĐT và UBND tỉnh. Đây là xu hướng tất yếu của giai đoạn 2025–2030, giúp phát triển công nghiệp xanh – tuần hoàn – bền vững.

Các tiêu chuẩn quy hoạch khu công nghiệp hiện nay đã chuyển từ “khung định hướng” sang hệ thống quy định mang tính bắt buộc, gắn trực tiếp với hồ sơ pháp lý của dự án. Đối với nhà đầu tư, việc tuân thủ đúng các tiêu chuẩn về đất đai, hạ tầng và môi trường không chỉ đảm bảo tính hợp pháp của dự án mà còn tạo lợi thế trong thu hút đối tác và được hưởng các chính sách ưu đãi đầu tư hiện hành.

4. Hướng dẫn lập quy hoạch khu công nghiệp

Quy hoạch khu công nghiệp được thực hiện theo trình tự thống nhất từ khâu xác định mục tiêu đến phê duyệt và công bố, bảo đảm tính minh bạch, đồng bộ và phù hợp với quy hoạch tỉnh. Toàn bộ quy trình thường gồm 6 bước chính như sau:

• Bước 1 – Xác định mục tiêu, phạm vi và ranh giới quy hoạch:

Nhà đầu tư hoặc cơ quan quản lý xác định rõ mục tiêu phát triển, ngành nghề chính, phạm vi nghiên cứu và ranh giới hành chính của khu công nghiệp. Giai đoạn này cần rà soát quy hoạch tỉnh, hiện trạng sử dụng đất, địa hình – thủy văn và hành lang môi trường để bảo đảm tính khả thi và tuân thủ pháp luật.

• Bước 2 – Nghiên cứu hiện trạng và điều kiện tự nhiên:

Tiến hành khảo sát thực địa, đánh giá địa hình, địa chất, hạ tầng kỹ thuật hiện có và các yếu tố xã hội (dân cư, lao động, giao thông, tiện ích). Đây là cơ sở để xác định chỉ tiêu quy hoạch và đề xuất cơ cấu sử dụng đất phù hợp.

• Bước 3 – Xác định chỉ tiêu kỹ thuật và quy mô đầu tư:

Căn cứ vào kết quả khảo sát, đơn vị tư vấn quy hoạch đề xuất các chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, nước, thoát nước, giao thông), tỷ lệ cây xanh và lộ trình đầu tư theo giai đoạn.

• Bước 4 – Lập quy hoạch chung, phân khu và chi tiết:

Thể hiện cấu trúc không gian, phân chia khu chức năng, tuyến giao thông, khu hành chính – dịch vụ, xử lý nước thải và cây xanh. Đồ án gồm các bản vẽ tỷ lệ 1/10.000 – 1/2000 – 1/500 và bản thuyết minh tổng hợp làm cơ sở pháp lý cho đầu tư xây dựng.

• Bước 5 – Thẩm định và hoàn thiện hồ sơ:

Hồ sơ quy hoạch sau khi lập được gửi đến cơ quan chuyên môn để thẩm định, lấy ý kiến các sở ngành liên quan và chỉnh sửa theo góp ý. Thành phần hồ sơ bao gồm bản thuyết minh, bản đồ quy hoạch, báo cáo môi trường và các chỉ tiêu kỹ thuật chính.

• Bước 6 – Phê duyệt và công bố quy hoạch:

Sau khi đạt yêu cầu thẩm định, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định phê duyệt. Quy hoạch được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử quy hoạch của địa phương, trở thành cơ sở pháp lý cho việc cấp phép xây dựng và kêu gọi đầu tư.

Bên cạnh đó, trong trường hợp cần điều chỉnh quy hoạch, việc thay đổi ranh giới, quy mô hoặc chức năng sử dụng đất phải được thực hiện theo thẩm quyền:

• Điều chỉnh nhỏ (≤ 2 % diện tích hoặc ≤ 6 ha) do tỉnh phê duyệt;
• Điều chỉnh lớn phải có ý kiến thẩm định của Bộ KH&ĐT và Bộ TN&MT, được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư 05/2025/TT-BKHĐT.

Những địa phương có tốc độ phát triển công nghiệp cao như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bình Dương… thường ban hành hướng dẫn lập quy hoạch khu công nghiệp riêng để tiêu chuẩn hóa hồ sơ, quy trình và rút ngắn thời gian phê duyệt.

5. Thông tin cần xác thực trước khi quy hoạch khu công nghiệp

Trước khi quyết định đầu tư hoặc thuê đất, chủ doanh nghiệp cần xác minh kỹ tình trạng quy hoạch khu công nghiệp để bảo đảm dự án hợp pháp, tránh rủi ro về pháp lý hoặc thay đổi ranh giới sau này. Việc kiểm tra không chỉ giúp nhà đầu tư chủ động kế hoạch tài chính và xây dựng, mà còn là tiêu chí đánh giá mức độ chuyên nghiệp của chủ đầu tư hạ tầng.

Dưới đây là 4 nhóm nội dung cần kiểm tra trước khi đưa ra quyết định đầu tư:

• Kiểm tra tính pháp lý của quy hoạch:

Doanh nghiệp cần xác định xem khu công nghiệp đã nằm trong quy hoạch tỉnh được phê duyệt theo Luật Quy hoạch 2017 hay chưa. Đồng thời, phải rà soát quyết định phê duyệt quy hoạch, bản đồ điều chỉnh và văn bản chấp thuận đầu tư do UBND cấp tỉnh ban hành. Với các khu đang mở rộng, cần kiểm tra thêm quyết định điều chỉnh ranh giới hoặc mở rộng diện tích, vì đây là căn cứ pháp lý quan trọng để được cấp phép đầu tư hạ tầng.

• Kiểm tra bản đồ và phạm vi quy hoạch:

Việc đối chiếu giữa bản đồ quy hoạch khu công nghiệp và bản đồ quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng giúp xác định ranh giới chính xác, hành lang kỹ thuật, khu dân cư lân cận hoặc đất bị hạn chế xây dựng. Nhà đầu tư cũng nên xem xét tỷ lệ bản đồ (1/10.000, 1/2000, 1/500) để biết khu công nghiệp đang ở cấp độ quy hoạch nào, từ đó dự đoán tiến độ và phạm vi đầu tư.

• Kiểm tra cơ quan quản lý và tình trạng hạ tầng:

Nhà đầu tư nên liên hệ trực tiếp Ban Quản lý Khu kinh tế/Khu công nghiệp (BQL KKT/KCN) để xác minh tình trạng pháp lý, quỹ đất sẵn sàng cho thuê và tiến độ đầu tư hạ tầng. Một khu công nghiệp uy tín thường có báo cáo cập nhật tiến độ hạ tầng (điện, nước, xử lý nước thải, PCCC) được cơ quan quản lý xác nhận định kỳ.

• Kiểm tra tính minh bạch và công bố thông tin:

Mọi đồ án quy hoạch được phê duyệt đều phải được công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh hoặc Sở Xây dựng. Doanh nghiệp có thể tra cứu và đối chiếu thông tin tại Cổng dữ liệu quy hoạch quốc gia, giúp đảm bảo hồ sơ thống nhất và được cập nhật mới nhất.

Việc thực hiện đầy đủ các bước kiểm tra này giúp nhà đầu tư đánh giá mức độ sẵn sàng của khu công nghiệp, hạn chế rủi ro khi thay đổi quy hoạch hoặc pháp lý đất. Thực tế, những khu công nghiệp có hồ sơ minh bạch như Khu công nghiệp Kim Thành (Hải Phòng) – đã được tích hợp trong quy hoạch tỉnh, hạ tầng hoàn thiện và pháp lý rõ ràng – luôn là lựa chọn ưu tiên của các doanh nghiệp sản xuất khi mở rộng đầu tư tại miền Bắc.

6. Các xu hướng định hình quy hoạch khu công nghiệp

Quy hoạch khu công nghiệp hiện đại đã vượt ra ngoài khái niệm phân lô và xây dựng hạ tầng cơ bản. Dưới áp lực cạnh tranh thu hút FDI, yêu cầu phát triển bền vững và tác động của công nghệ 4.0, các mô hình quy hoạch đang thay đổi mạnh mẽ để gia tăng giá trị cho nhà đầu tư.

Bốn xu hướng sau đây đang định hình tương lai của các khu công nghiệp tại Việt Nam:

• Mô hình Khu công nghiệp Xanh và Sinh thái (Green/Eco IP)

Đây là xu hướng tất yếu, chuyển dịch từ “công nghiệp” sang “công nghiệp bền vững”. Như đã đề cập tại mục 3d về tiêu chuẩn theo Thông tư 05/2025/TT-BKHĐT, quy hoạch KCN xanh không chỉ tập trung vào tỷ lệ cây xanh hay xử lý nước thải.

Mô hình này được thiết kế ngay từ đầu để thúc đẩy kinh tế tuần hoàn (Circular Economy). Quy hoạch sẽ ưu tiên bố trí các doanh nghiệp có khả năng cộng sinh công nghiệp (ví dụ: chất thải của nhà máy này là đầu vào của nhà máy kia), đồng thời tích hợp các giải pháp năng lượng tái tạo (điện mặt trời áp mái) và hạ tầng giám sát môi trường tự động.

• Quy hoạch tích hợp Khu công nghiệp Thông minh (Smart IP)

Dưới tác động của Cách mạng 4.0, quy hoạch KCN buộc phải lồng ghép hạ tầng số (Digital Infrastructure). Mô hình Smart IP tập trung vào việc quy hoạch nền tảng viễn thông (5G, cáp quang) và các nền tảng IoT.

Mục tiêu là cho phép vận hành toàn khu thông qua một Trung tâm điều hành tập trung (IOC), cho phép quản lý thông minh về an ninh, giao thông nội khu, tiêu thụ năng lượng và quan trắc môi trường. Điều này giúp tối ưu chi phí vận hành cho cả chủ đầu tư hạ tầng và doanh nghiệp thứ cấp.

• Phát triển mô hình Cụm liên kết ngành (Industrial Cluster)

Thay vì quy hoạch đa ngành, xu hướng mới là hình thành các khu công nghiệp chuyên sâu, tập trung các doanh nghiệp trong cùng một chuỗi cung ứng (Supply Chain). Ví dụ: KCN cơ khí chế tạo, KCN dệt may và phụ trợ, KCN dược phẩm – y tế.

Việc quy hoạch theo cụm liên kết ngành giúp tối ưu hóa logistics, giảm chi phí vận chuyển, và thúc đẩy chuyển giao công nghệ giữa các doanh nghiệp trong cùng một khu.

• Mô hình tổ hợp “Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ”

Để giải quyết bài toán an sinh xã hội và thu hút lao động chất lượng cao, quy hoạch KCN hiện đại không còn tách rời khu dân cư. Mô hình tổ hợp “KCN – Đô thị – Dịch vụ” đang được ưu tiên.

Trong đó, quy hoạch KCN sẽ gắn liền với quy hoạch các khu đô thị (nhà ở chuyên gia, nhà ở xã hội/lưu trú cho công nhân) và các khu tiện ích phụ trợ (trung tâm đào tạo, y tế, thương mại). Điều này tạo ra một hệ sinh thái (Ecosystem) hoàn chỉnh, giúp ổn định nguồn nhân lực và phát triển bền vững cho doanh nghiệp.

7. Thách thức trong quy hoạch khu công nghiệp với chủ đầu tư

Trong thực tế triển khai, quá trình quy hoạch khu công nghiệp luôn tiềm ẩn nhiều thách thức kỹ thuật, pháp lý và hạ tầng, đòi hỏi chủ đầu tư phải kiểm soát chặt chẽ ngay từ giai đoạn chuẩn bị.

Ba nhóm thách thức thường gặp nhất bao gồm:

• Thách thức về tiến độ phê duyệt và triển khai (quy hoạch treo):

Không ít dự án đã được đề xuất nhưng chậm hoàn thiện hồ sơ hoặc vướng thủ tục thẩm định, dẫn đến kéo dài thời gian phê duyệt. Việc này khiến nhà đầu tư khó triển khai đồng bộ hạ tầng, ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín và dòng vốn.

• Thách thức trong điều chỉnh quy mô và ranh giới:

Khi địa phương thay đổi định hướng phát triển, khu công nghiệp có thể bị thu hẹp diện tích hoặc điều chỉnh chức năng đất, buộc chủ đầu tư phải cập nhật lại đồ án quy hoạch, chi phí và kế hoạch đầu tư. Nếu không theo sát, rất dễ phát sinh chồng lấn hoặc vi phạm hành lang bảo vệ môi trường.

• Thách thức về đồng bộ hạ tầng với quy hoạch đã duyệt:

Một số dự án sau khi phê duyệt chưa được đầu tư hạ tầng kỹ thuật đúng tiến độ hoặc không đạt tiêu chuẩn thiết kế, như thiếu hệ thống xử lý nước thải, chậm đấu nối giao thông, cấp điện không ổn định. Những yếu tố này ảnh hưởng đến khả năng thu hút khách thuê và nghiệm thu của cơ quan chức năng.

Để vượt qua các thách thức này, chủ đầu tư cần chủ động rà soát hồ sơ pháp lý, tiến độ và thực trạng hạ tầng định kỳ, phối hợp chặt chẽ với Ban Quản lý KKT/KCN trong suốt quá trình điều chỉnh quy hoạch. Việc bổ sung điều khoản đảm bảo ổn định quy hoạch và trách nhiệm thực hiện hạ tầng trong hợp đồng thuê đất cũng là biện pháp giúp bảo vệ lợi ích lâu dài.

8. Kết luận

Qua bài viết này, chúng tôi đã hệ thống hóa chi tiết quy hoạch khu công nghiệp là gì, các cấp độ (1/2000, 1/500), cho đến các nội dung bắt buộc mà mọi chủ đầu tư cần nắm vững. Có thể thấy, công tác quy hoạch là một quy trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt. Đối với các nhà đầu tư, việc thẩm định kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là yếu tố quan trọng nhất để đảm bảo an toàn và tiến độ cho dự án.

Là một trong những khu công nghiệp thế hệ mới tại Hải Phòng, Khu công nghiệp Kim Thành được quy hoạch bài bản theo định hướng phát triển bền vững, đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn khắt khe về hạ tầng và pháp lý. Để nhận tư vấn chi tiết về quy hoạch đã được phê duyệt và các cơ hội đầu tư tại khu công nghiệp Kim Thành, hãy liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia của chúng tôi.