Sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý về quy hoạch, hành trình biến một khu đất thành một khu công nghiệp hiện đại mới thực sự bắt đầu với giai đoạn đầu tư hạ tầng. Đây là một quy trình phức tạp, đòi hỏi năng lực tài chính vững mạnh, kinh nghiệm quản lý dự án chuyên sâu và sự am hiểu tường tận về các thủ tục pháp lý trong lĩnh vực xây dựng. Bài viết này sẽ cung cấp quy trình đầu tư hạ tầng khu công nghiệp chi tiết, giúp các nhà đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp thành công.

1. Chi tiết quy trình đầu tư hạ tầng khu công nghiệp từ A-Z

Tại Việt Nam, quy trình đầu tư hạ tầng khu công nghiệp được thực hiện theo mô hình quản lý dự án đầu tư xây dựng quy định tại Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

Thông thường, một dự án hạ tầng khu công nghiệp trải qua 4 giai đoạn chính, bao gồm:

• Giai đoạn chuẩn bị và khảo sát đầu tư
• Giai đoạn pháp lý và xin phép đầu tư
• Giai đoạn thi công và quản lý xây dựng
• Giai đoạn vận hành và thu hút đầu tư thứ cấp

1.1. Giai đoạn chuẩn bị và khảo sát đầu tư

Giai đoạn chuẩn bị và khảo sát đầu tư là bước đầu tiên, mang tính quyết định trong quy trình đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Đây là lúc chủ đầu tư đánh giá tính khả thi, lập kế hoạch tổng thể và dự trù nguồn lực cho toàn bộ dự án. Chuẩn bị kỹ lưỡng giúp giảm rủi ro pháp lý, tài chính và kỹ thuật ở các giai đoạn sau.

Bước 1: Khảo sát, lựa chọn vị trí và điều kiện đất đai

Lựa chọn vị trí khu công nghiệp là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư, khả năng thu hút nhà đầu tư thứ cấp và sự phát triển lâu dài của dự án.

• Nghiên cứu quy hoạch vùng và tỉnh:
  • Đối chiếu với quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp quốc gia và quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh để đảm bảo dự án phù hợp định hướng phát triển.
  • Đánh giá kết nối giao thông (đường bộ, cảng, sân bay) và hạ tầng điện, nước, xử lý nước thải.
• Khảo sát thực địa:
  • Đánh giá địa chất, thủy văn, địa hình, khả năng thoát nước, hiện trạng dân cư và hạ tầng khu vực.
  • Xác định rủi ro như nền đất yếu, khu vực ngập lụt hay ô nhiễm để có giải pháp kỹ thuật phù hợp.
• Kiểm tra thông tin pháp lý đất đai: Rà soát tình trạng sở hữu, hồ sơ địa chính, quy hoạch sử dụng đất và các quyết định phê duyệt liên quan để đảm bảo tính hợp pháp trước khi lập hồ sơ chủ trương đầu tư.

Bước 2: Lập kế hoạch đầu tư và đề xuất dự án

Sau khảo sát, chủ đầu tư xây dựng kế hoạch đầu tư tổng thể – cơ sở để trình duyệt chủ trương đầu tư.
Các nội dung chính gồm:

• Xác định quy mô, phạm vi đầu tư: Diện tích đất, cơ cấu đất công nghiệp – cây xanh – hạ tầng và phân khu chức năng.
• Dự toán chi phí tổng thể: Giải phóng mặt bằng, san lấp, đầu tư hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, giao thông, xử lý nước thải) và chi phí dự phòng.
• Dự báo dòng tiền và khả năng thu hút đầu tư thứ cấp: Mô phỏng kịch bản tài chính, tính thời gian hoàn vốn, khả năng cạnh tranh về vị trí, giá thuê và chính sách ưu đãi.
• Lập hồ sơ “nhiệm vụ dự án” để trình duyệt: Bao gồm đề xuất dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, bản đồ vị trí, dự toán chi phí, phương án tài chính và đánh giá tác động sơ bộ đến môi trường – xã hội.

Bước 3: Huy động vốn và cấu trúc tài chính

Nguồn vốn là yếu tố then chốt, quyết định quy mô và tiến độ dự án. Tùy năng lực và hình thức hợp tác, chủ đầu tư có thể lựa chọn:

• Vốn chủ sở hữu: Thường chiếm 20 – 30% tổng vốn đầu tư, thể hiện năng lực tài chính và uy tín.
• Vốn vay ngân hàng/tổ chức tín dụng: Dành cho hạ tầng kỹ thuật, thường cần bảo lãnh hoặc tài sản thế chấp.
• Liên doanh, hợp tác công – tư (PPP): Phù hợp dự án lớn, có yếu tố hạ tầng công cộng, giúp chia sẻ rủi ro và tăng tính khả thi tài chính.
• Quản lý rủi ro tài chính: Thiết lập quỹ dự phòng 5 – 10% tổng chi phí để ứng phó biến động giá vật liệu, nhân công và chính sách pháp lý.

Để quá trình đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đạt hiệu quả tối ưu, việc nắm vững quy trình lập và phê duyệt quy hoạch là bước nền tảng không thể thiếu. Nếu quý doanh nghiệp muốn tìm hiểu chi tiết hơn về các bước, nguyên tắc và hồ sơ cần chuẩn bị trong giai đoạn quy hoạch, mời tham khảo bài viết Hướng dẫn lập quy hoạch khu công nghiệp của chúng tôi để có cái nhìn toàn diện trước khi triển khai dự án.

1.2. Thủ tục pháp lý và xin phép đầu tư

Thủ tục pháp lý là nền tảng quan trọng trong quy trình đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, quyết định dự án có đủ điều kiện triển khai hay không.

Bước 1: Trình chủ trương đầu tư/quyết định đầu tư

Đây là bước đầu tiên về mặt pháp lý, đánh dấu việc nhà đầu tư chính thức đề xuất dự án với cơ quan nhà nước. Tùy quy mô và tính chất dự án, hồ sơ được UBND tỉnh, Ban Quản lý khu kinh tế hoặc Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Hồ sơ cơ bản gồm:

• Văn bản đề xuất dự án, nêu rõ quy mô, mục tiêu, tổng vốn, tiến độ và nhu cầu đất đai.
• Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi / đề xuất chủ trương đầu tư.
• Bản đồ quy hoạch vị trí, ranh giới, phân khu chức năng.
• Cam kết tài chính, năng lực chủ đầu tư (báo cáo tài chính, chứng minh vốn chủ sở hữu).

Theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP, dự án hạ tầng khu công nghiệp phải:

• Nằm trong quy hoạch phát triển khu công nghiệp quốc gia hoặc quy hoạch tỉnh.
• Có chủ đầu tư đủ năng lực tài chính và kinh nghiệm.
• Có phương án đầu tư, vận hành hạ tầng đồng bộ, đảm bảo môi trường và PCCC.

Sau khi được chấp thuận, cơ quan quản lý ban hành Quyết định chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) làm căn cứ pháp lý cho các bước tiếp theo.

Bước 2: Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và thành lập doanh nghiệp

Sau khi được phê duyệt chủ trương, nhà đầu tư làm thủ tục xin cấp IRC và Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC) để có tư cách pháp nhân triển khai dự án.

Cơ quan cấp phép:

• Ban Quản lý khu công nghiệp / khu kinh tế: Đối với dự án trong khu công nghiệp.
• Sở Kế hoạch và Đầu tư: Đối với dự án ngoài khu kinh tế.

Hồ sơ gồm:

• Văn bản đề nghị cấp giấy chứng nhận đầu tư.
• Báo cáo năng lực tài chính và đề xuất chi tiết dự án.
• Dự thảo điều lệ doanh nghiệp và danh sách cổ đông sáng lập.

Khi có IRC và ERC, chủ đầu tư chính thức được phép triển khai các thủ tục xây dựng, môi trường và vận hành dự án.

Bước 3: Xin phép xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy (PCCC)

Đây là nhóm thủ tục kỹ thuật – môi trường nhằm đảm bảo dự án an toàn, bền vững và tuân thủ pháp luật.

• Đánh giá tác động môi trường (ĐTM):
  • Dự án khu công nghiệp bắt buộc lập báo cáo ĐTM theo Luật Bảo vệ môi trường 2020, phân tích tác động đến đất, nước, không khí, hệ sinh thái và đề xuất biện pháp giảm thiểu ô nhiễm.
  • Hồ sơ được thẩm định bởi Bộ hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường, tùy quy mô.
• Giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật:
  • Sau khi có quyết định đầu tư, chủ đầu tư nộp hồ sơ xin phép xây dựng cho các hạng mục: san nền, giao thông, cấp điện – nước, xử lý nước thải, nhà điều hành.
  • Cơ quan cấp phép: Sở Xây dựng hoặc Ban Quản lý khu công nghiệp.
  • Hồ sơ bao gồm bản vẽ kỹ thuật thẩm định, quyền sử dụng đất hợp pháp và quyết định phê duyệt dự án.
• Thủ tục PCCC:
  • Chủ đầu tư lập phương án PCCC tổng thể cho toàn khu, gồm hệ thống bơm, bể nước dự trữ, biển báo và thiết bị cảnh báo tự động.
  • Hồ sơ được thẩm duyệt tại Cục hoặc Phòng Cảnh sát PCCC địa phương. Sau khi thi công, công trình phải nghiệm thu PCCC trước khi đưa vào vận hành.

1.3. Thi công, xây dựng và quản lý dự án

Sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý, giai đoạn thi công – xây dựng hạ tầng là bước hiện thực hóa quy hoạch khu công nghiệp, quyết định chất lượng công trình và hiệu quả khai thác dài hạn.

Bước 1: Giải phóng mặt bằng, san nền và hạ tầng nền móng

Đây là hạng mục mở đầu, đòi hỏi sự phối hợp giữa chủ đầu tư, UBND địa phương và cơ quan tài nguyên – môi trường để thực hiện thu hồi, bồi thường và tái định cư đúng quy định.

Các công việc chính gồm:

• Xác định ranh giới thu hồi đất, đo đạc và cắm mốc rõ ràng.
• Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo giá đất của tỉnh.
• Rà phá bom mìn và xử lý nền đất nhằm đảm bảo an toàn thi công.
• San lấp và gia cố nền móng bằng các biện pháp phù hợp địa chất (bấc thấm, cọc cát, vải địa kỹ thuật…).

Sau khi bàn giao mặt bằng “sạch”, dự án được triển khai các hạng mục hạ tầng kỹ thuật trọng điểm.

Bước 2: Xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ

Hệ thống hạ tầng là “xương sống” của khu công nghiệp, đảm bảo hoạt động sản xuất – logistics – môi trường được vận hành ổn định.
Một khu công nghiệp đạt chuẩn cần đầu tư đồng bộ 6 nhóm hạng mục chính:

• Giao thông nội bộ: Đường 2 làn trở lên (20 – 30 m), có vỉa hè, chiếu sáng và kết nối với quốc lộ hoặc cao tốc.
• Cấp – thoát nước và xử lý nước thải: Hệ thống riêng biệt; trạm xử lý tập trung đạt chuẩn QCVN 40:2011/BTNMT (cột A).
• Điện và chiếu sáng: Trạm biến áp 35 – 110kV, chiếu sáng tự động, tiết kiệm năng lượng.
• Viễn thông và dữ liệu: Cáp quang, internet tốc độ cao, camera an ninh, mạng IoT.
• Phòng cháy chữa cháy (PCCC): Trụ cứu hỏa, bể nước dự phòng, hệ thống báo cháy tự động, được Cục PCCC nghiệm thu.
• Cây xanh và xử lý rác thải: Diện tích mảng xanh chiếm 10 – 15% toàn khu, có hệ thống thu gom – phân loại rác đạt chuẩn.

Việc thi công đồng bộ giúp khu công nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn quốc gia (TCVN) và đủ điều kiện thu hút nhà đầu tư FDI trong các lĩnh vực công nghệ cao, thân thiện môi trường.

Bước 3: Giám sát, nghiệm thu và bảo trì công trình

Công tác giám sát, nghiệm thu và bảo trì giúp đảm bảo chất lượng, an toàn, tuổi thọ công trình.

• Giám sát thi công: Do đơn vị tư vấn độc lập có chứng chỉ năng lực thực hiện, theo dõi tiến độ, vật liệu, an toàn lao động và nghiệm thu từng hạng mục.
• Nghiệm thu và bàn giao: Công trình được nghiệm thu kỹ thuật, PCCC và kiểm định chất lượng trước khi được cấp Giấy chứng nhận hoàn thành hạ tầng kỹ thuật – điều kiện để mời gọi nhà đầu tư thứ cấp.
• Bảo trì và bảo dưỡng: Lập kế hoạch bảo trì định kỳ cho đường, điện, thoát nước, cây xanh; duy trì quỹ bảo trì hạ tầng để kịp thời sửa chữa và nâng cấp khi cần thiết.

1.4. Vận hành và thu hút đầu tư thứ cấp

Sau khi hoàn thiện và nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp bước vào giai đoạn vận hành, khai thác, thu hút đầu tư thứ cấp, quyết định hiệu khả năng hoàn vốn, lợi nhuận và sức hấp dẫn lâu dài của khu công nghiệp trên thị trường.

Bước 1: Cho thuê đất, nhà xưởng và khai thác hạ tầng

Hoạt động chính của chủ đầu tư là cho thuê lại đất, nhà xưởng, kho bãi và cung cấp dịch vụ hạ tầng cho doanh nghiệp sản xuất.

Quy trình cho thuê lại đất/nhà xưởng:

• Tiếp nhận nhu cầu và tư vấn nhà đầu tư thứ cấp: Thu thập thông tin ngành nghề, quy mô, yêu cầu kỹ thuật.
• Kiểm tra điều kiện đầu tư: Đối chiếu ngành nghề với danh mục được phép hoạt động, đáp ứng yêu cầu môi trường, PCCC.
• Thỏa thuận vị trí, diện tích, thời hạn thuê: Diện tích từ 0,5 – 1 ha hoặc linh hoạt theo quy hoạch, thời hạn 30 – 40 năm.
• Ký hợp đồng và hoàn thiện pháp lý: Nhà đầu tư đăng ký đầu tư tại Ban Quản lý khu công nghiệp; ký hợp đồng thuê và thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Bàn giao mặt bằng và hỗ trợ triển khai: Cung cấp dịch vụ đấu nối điện, nước, PCCC và thủ tục xây dựng.

Hợp đồng thuê quy định rõ giá, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ bảo trì, sử dụng hạ tầng.

Bước 2: Giám sát, bảo trì và nâng cấp hạ tầng theo nhu cầu

Chủ đầu tư xây dựng kế hoạch bảo trì hàng năm cho từng hạng mục (đường, thoát nước, PCCC, cây xanh). Chi phí bảo trì được trích từ phí dịch vụ hạ tầng, có báo cáo gửi Ban Quản lý khu công nghiệp.

Khi tỷ lệ lấp đầy đạt 70 – 80%, chủ đầu tư có thể mở rộng hoặc nâng cấp hạ tầng:

• Mở thêm tuyến đường, tăng công suất trạm điện, xử lý nước thải.
• Bổ sung nhà xưởng xây sẵn, trung tâm logistics, khu dịch vụ tiện ích.
• Ứng dụng mô hình Khu công nghiệp thông minh (Smart Industrial Park) để tối ưu vận hành và năng lượng.

Việc nâng cấp kịp thời giúp khu công nghiệp duy trì sức hút cạnh tranh, đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư công nghệ cao và các chuỗi cung ứng toàn cầu.

Bước 3: Thu hút đầu tư thứ cấp 

Khi hạ tầng đã ổn định, nhiệm vụ trọng tâm chuyển sang thu hút nhà đầu tư thứ cấp – yếu tố quyết định tỷ lệ lấp đầy và hiệu quả khai thác.

Để thu hút doanh nghiệp FDI và sản xuất trong nước, chủ đầu tư cần phối hợp với địa phương triển khai các chính sách ưu đãi như:

• Miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 – 4 năm đầu.
• Giảm tiền thuê đất, hỗ trợ phí sử dụng hạ tầng khu công nghiệp hoặc nhân công ban đầu.
• Cung cấp dịch vụ “một cửa” trong thủ tục đầu tư, xây dựng, PCCC, môi trường.

2. Rủi ro và lưu ý khi triển khai đầu tư hạ tầng khu công nghiệp

Triển khai đầu tư hạ tầng khu công nghiệp là quá trình dài, đòi hỏi kiểm soát đồng thời nhiều yếu tố pháp lý, kỹ thuật và thi công. Nhận diện sớm rủi ro giúp nhà đầu tư giảm thiểu tổn thất và đảm bảo tiến độ dự án.

a) Rủi ro về pháp lý và phê duyệt

Pháp lý là nhóm rủi ro lớn nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và chi phí.

• Thay đổi chính sách hoặc quy định pháp luật: Sự điều chỉnh về quy hoạch, đất đai, xây dựng, môi trường có thể khiến chủ đầu tư phải bổ sung hồ sơ hoặc điều chỉnh giấy phép, làm chậm tiến độ và tăng chi phí.
• Chậm trễ thẩm định, phê duyệt: Hồ sơ dự án thường qua nhiều cơ quan, dễ bị yêu cầu chỉnh sửa, khiến thủ tục kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm.
• Gián đoạn do điều chỉnh quy hoạch: Một số dự án phải tạm dừng khi có thay đổi ranh giới, quy hoạch sử dụng đất hoặc hạ tầng khu vực.

Giải pháp: Chủ đầu tư cần cập nhật pháp luật thường xuyên, phối hợp chặt với Ban quản lý khu kinh tế, Sở kế hoạch và đầu tư và đơn vị tư vấn pháp lý để xử lý kịp thời. để nắm bắt kịp thời thay đổi chính sách.

b) Rủi ro kỹ thuật và thi công

Rủi ro kỹ thuật phát sinh chủ yếu từ khâu khảo sát, thiết kế và thi công hạ tầng kỹ thuật.

• Khảo sát thiếu chính xác: Sai lệch dữ liệu địa chất, thủy văn dễ gây lún, nứt, ngập úng khi vận hành. Vì vậy, cần thực hiện khảo sát tại nhiều điểm, kiểm tra chéo mẫu đất, nước, tải trọng và có đơn vị đánh giá độc lập để đảm bảo độ chính xác.
• Chênh lệch giữa thiết kế và thi công thực tế: Chênh lệch cao độ, hệ thống thoát nước hoặc vị trí hạ tầng dễ làm phát sinh chi phí sửa chữa. Chủ đầu tư nên ứng dụng mô hình quản lý thông tin BIM để đồng bộ quá trình từ thiết kế đến nghiệm thu.
• Điều kiện địa chất và đất yếu: Khu vực nền đất yếu hoặc ven biển làm tăng chi phí xử lý nền móng. Do đó, cần dự trù ngân sách và chọn giải pháp kỹ thuật phù hợp ngay từ đầu.

c) Lưu ý khi lập hồ sơ, chọn đối tác và thực hiện hợp đồng

Chọn đối tác và lập hợp đồng chuẩn là yếu tố quyết định hiệu quả thi công.

• Đánh giá năng lực tư vấn, nhà thầu: Ưu tiên đơn vị có chứng chỉ, kinh nghiệm dự án tương tự và hệ thống quản lý chất lượng đạt chuẩn ISO.
• Xây dựng điều khoản hợp đồng rõ ràng: Hợp đồng cần quy định cụ thể mốc tiến độ, chế tài chậm trễ, cam kết bảo hành và bảo trì, tránh tranh chấp sau này.
• Dự phòng chi phí và bảo hiểm rủi ro: Nên dành 5 – 10% tổng vốn làm quỹ dự phòng và mua bảo hiểm công trình để hạn chế thiệt hại khi phát sinh sự cố.

3. Liên hệ tư vấn

Quy trình đầu tư hạ tầng khu công nghiệp là một chuỗi hoạt động phức tạp, đòi hỏi nhà đầu tư nắm vững pháp lý, kỹ thuật và quản lý dự án ở từng giai đoạn. Từ khâu quy hoạch, xin phép đầu tư, xây dựng đến vận hành, mỗi bước đều ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác và khả năng thu hút nhà đầu tư thứ cấp. Việc chuẩn bị kỹ lưỡng, lựa chọn đối tác uy tín và tuân thủ quy định pháp luật sẽ giúp dự án vận hành ổn định, bền vững và sinh lời lâu dài.

Nếu doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội hợp tác hoặc đầu tư tại khu vực Hải Phòng, khu công nghiệp Kim Thành là lựa chọn lý tưởng với vị trí chiến lược, hạ tầng hoàn chỉnh và chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn. Liên hệ ngay để được tư vấn chi tiết về quỹ đất, hạ tầng và thủ tục đầu tư.