Bất động sản khu công nghiệp là một trong những trụ cột của nền kinh tế Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút dòng vốn FDI và thúc đẩy sản xuất. Tuy nhiên, đây lại là một thị trường có cấu trúc phức tạp, chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như quy hoạch, pháp lý, hạ tầng và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn có cái nhìn toàn cảnh về thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam, giải thích các khái niệm cốt lõi, phân tích từng loại hình sản phẩm, vùng kinh tế trọng điểm và những yếu tố đang định hình thị trường trong năm 2025.

1. Toàn cảnh thị trường bất động sản khu công nghiệp 2025

Năm 2025, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam tiếp tục tăng trưởng ổn định, phản ánh sức hút mạnh của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Theo Vietnam Briefing thống kê, cả nước có hơn 400 khu công nghiệp quy hoạch, gần 300 khu đang hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt 80–85%.

Theo CBRE và báo cáo của JLL Việt Nam (Q2/2025):

• Miền Nam dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy RBF ~89%, giá thuê trung bình 4,6 USD/m²/tháng, tiếp tục tăng nhẹ.
• Miền Bắc thu hút FDI công nghệ cao, giá RBF/RBW khoảng 4,8–5,5 USD/m²/tháng.
• Miền Trung giữ lợi thế chi phí, giá thuê đất khoảng 70 USD/m²/chu kỳ, thấp hơn 35–40% so với miền Nam.

6 tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút 21,5 tỷ USD vốn FDI (+32,6% YoY), trong đó hơn 55% vào lĩnh vực chế biến – chế tạo. Dòng vốn này tiếp tục đổ vào các khu công nghiệp có hạ tầng và pháp lý hoàn chỉnh, kéo theo nhu cầu thuê đất, RBF và BTS tăng mạnh.

Thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển theo chiều sâu, với ba xu hướng chính:

• Tăng trưởng chọn lọc – giá thuê chỉ tăng ở khu chất lượng cao.
• Chuyển dịch theo mô hình RBF/BTS – rút ngắn thời gian vận hành.
• Định hướng xanh và bền vững – đáp ứng tiêu chuẩn ESG và KCN sinh thái.

2. Đánh giá các loại hình sản phẩm thuộc thị trường BĐS khu công nghiệp

Thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam hiện được cấu trúc thành ba nhóm sản phẩm chính, tương ứng với ba nhu cầu đầu tư và khai thác khác nhau. Việc hiểu rõ đặc điểm, ưu – nhược điểm của từng loại hình sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí thuê, rút ngắn thời gian triển khai sản xuất và lựa chọn đúng mô hình đầu tư.

2.1. Đất công nghiệp cho thuê dài hạn

Đây là loại hình truyền thống và phổ biến nhất của thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam. Chủ đầu tư hạ tầng (như VSIP, Becamex, COMA 18…) thực hiện giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh (điện, nước, xử lý nước thải, PCCC) rồi cho doanh nghiệp thuê lại đất trong 30 – 50 năm để tự xây dựng nhà máy.

Đặc điểm chính:

• Tính linh hoạt cao: Doanh nghiệp có thể tự thiết kế nhà máy, kho bãi, dây chuyền sản xuất theo yêu cầu riêng.
• Phù hợp với ngành công nghiệp nặng hoặc công nghiệp có yêu cầu đặc thù, ví dụ: cơ khí chính xác, linh kiện điện tử, năng lượng tái tạo.
• Chi phí ban đầu thấp hơn so với mua đất, nhưng yêu cầu vốn đầu tư xây dựng lớn hơn.

Về giá thuê:

• Khung giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam thay đổi đáng kể tùy tỉnh, vị trí, chất lượng hạ tầng và thời gian còn lại của chu kỳ thuê. Do đó, doanh nghiệp nên tham chiếu báo cáo vùng/quý của JLL, CBRE hoặc Cushman & Wakefield tại thời điểm ra quyết định để có dữ liệu cập nhật và chính xác.

Ví dụ thực tế: Tại Khu công nghiệp Kim Thành (Hải Phòng), chủ đầu tư COMA 18 cho thuê đất dài hạn 50 năm với hạ tầng hoàn thiện gồm trạm điện 110 kV, cấp nước ~6.250 m³/ngày, nhà máy xử lý nước thải ~4.800 m³/ngày, đường nội khu 31 – 56 m, cùng hệ thống PCCC, viễn thông và chiếu sáng thông minh được đồng bộ toàn khu.

2.2. Nhà xưởng xây sẵn (Ready-Built Factory – RBF / Ready-Built Warehouse – RBW)

Nhà xưởng xây sẵn là loại hình đang tăng trưởng nhanh nhất trong thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam ba năm gần đây. Đây là mô hình trong đó chủ đầu tư hạ tầng xây dựng sẵn hệ thống nhà xưởng hoặc kho bãi tiêu chuẩn, sau đó cho doanh nghiệp thuê lại trong ngắn hạn hoặc trung hạn.

Đặc điểm nổi bật:

• Thời gian triển khai nhanh: Doanh nghiệp có thể đi vào vận hành sau 1 – 3 tháng, thay vì 12 – 18 tháng như với đất thuê.
• Giảm chi phí ban đầu: Không phải đầu tư hạ tầng, điện, PCCC – chỉ cần thuê, lắp đặt máy móc và sản xuất ngay.
• Phù hợp với doanh nghiệp vừa và nhỏ, logistics hoặc sản xuất thử nghiệm.

Theo CBRE Việt Nam (Q1/2025):

• Tỷ lệ lấp đầy RBF tại miền Nam đạt ~89%, còn RBW đạt ~72%, phản ánh nhu cầu mạnh mẽ trong nhóm sản xuất và logistics.
• Tại miền Bắc, theo JLL Q2/2025, giá thuê bình quân RBF/RBW đạt khoảng US$ 4,76/m²/tháng, tăng ~2,79% nửa đầu năm; các dự án mới có mức hỏi US$ 5,0 – 5,5/m²/tháng.

Xu hướng phát triển: Các chủ đầu tư lớn đang chuyển sang mô hình nhà kho cao tầng tại TP.HCM, Long An và Hải Phòng nhằm tối ưu quỹ đất khan hiếm và đáp ứng nhu cầu logistics 3PL.

Một số dự án nổi bật: BW Industrial (Bình Dương), DEEP C (Hải Phòng), và khu công nghiệp Kim Thành, nơi đã sẵn sàng quỹ RBF đạt chuẩn quốc gia để bàn giao cho nhà đầu tư thứ cấp.

2.3. Nhà xưởng / Kho xây theo yêu cầu (Build-to-Suit – BTS)

Đây là loại hình cao cấp nhất trong phân khúc BĐS công nghiệp, được thiết kế “đo ni đóng giày” cho từng khách thuê lớn. Doanh nghiệp chỉ cần đưa ra bản vẽ kỹ thuật, yêu cầu công suất, quy mô, công nghệ vận hành, chủ đầu tư hạ tầng sẽ xây dựng và bàn giao theo hợp đồng thuê dài hạn (thường 10 – 20 năm).

Đặc điểm:

• Phù hợp với ngành công nghệ cao, bán dẫn, trung tâm dữ liệu, sản xuất thiết bị điện tử.
• Đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật riêng biệt: hệ thống điện công suất lớn, kiểm soát bụi – rung, làm mát chuyên dụng.
• Cam kết vận hành ổn định: Chủ đầu tư chịu trách nhiệm hạ tầng, bảo trì và các dịch vụ kỹ thuật trong suốt thời gian thuê.

Xu hướng phát triển: Nhu cầu BTS tăng mạnh ở các ngành có yêu cầu thông số kỹ thuật đặc thù (bán dẫn, trung tâm dữ liệu, năng lượng sạch…), ưu tiên điện công suất lớn, hệ thống làm mát và kiểm soát môi trường nghiêm ngặt.

Các dự án BTS tại Việt Nam thường gắn với cam kết dài hạn và chứng chỉ công trình xanh (LEED, ISO 14001) – yếu tố ngày càng quan trọng khi Chính phủ thúc đẩy tiêu chí ESG trong đầu tư công nghiệp giai đoạn 2025 – 2030.

Đánh giá chung: Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang chuyển dịch từ mô hình “thuê đất – tự xây” sang hệ sinh thái đa dạng hơn với RBF và BTS, phản ánh xu hướng phát triển theo chiều sâu. Trong đó, những khu công nghiệp có hạ tầng đồng bộ, dịch vụ trọn gói và linh hoạt mô hình thuê.

3. Đánh giá thị trường BĐS khu công nghiệp trên 3 vùng kinh tế lớn

Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam thể hiện rõ xu hướng phân hóa vùng, khi mỗi khu vực đang phát triển theo một lợi thế riêng:

• Miền Nam dẫn đầu về quy mô và mức độ hoàn thiện hạ tầng.
• Miền Bắc vươn lên mạnh mẽ nhờ thu hút dòng vốn FDI công nghệ cao.
• Miền Trung giữ vai trò tiềm năng mở rộng, với chi phí cạnh tranh và quỹ đất dồi dào.

3.1. Miền Nam – Trung tâm sản xuất và logistics lớn nhất cả nước

Miền Nam, đặc biệt là TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An, vẫn là “đầu tàu” của thị trường công nghiệp Việt Nam. Đây là khu vực có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, hạ tầng đồng bộ nhất, và mức giá thuê cao nhất cả nước.

Cung – cầu và giá thuê (Theo CBRE Việt Nam Q1–Q2/2025):

• Tỷ lệ lấp đầy đạt 93% đối với nhà xưởng xây sẵn (RBF) và 74% đối với nhà kho (RBW) – mức cao nhất từ trước tới nay.
• Nguồn cung mới trong quý 1/2025 bổ sung khoảng 289 ha, nhưng quý 2/2025 không có dự án mới, khiến áp lực cầu vượt cung tăng rõ rệt.
• Giá thuê RBW trung bình tại TP.HCM đạt ~4,6 USD/m²/tháng, với xu hướng tiếp tục tăng nhẹ do thiếu quỹ đất sạch.

Động lực phát triển:

• Hạ tầng logistics và giao thông liên vùng (Vành đai 3 TP.HCM, sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu) đang hoàn thiện, giúp giảm chi phí vận chuyển.
• Các ngành dẫn dắt: sản xuất linh kiện, logistics, thương mại điện tử, kho lạnh và 3PL.

Đánh giá tiềm năng đầu tư: Miền Nam phù hợp với doanh nghiệp cần đi vào vận hành nhanh, chọn RBF hoặc RBW tiêu chuẩn cao. Với đất công nghiệp, nên ưu tiên Long An, Tây Ninh, Bình Phước – nơi còn quỹ đất và giá thuê thấp hơn trung tâm từ 15–20%.

3.2. Miền Bắc – Điểm đến của FDI công nghệ cao và công nghiệp xanh

Miền Bắc, với trung tâm là Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, đang nổi lên là điểm đến chiến lược của các tập đoàn FDI trong lĩnh vực công nghệ cao, điện tử và bán dẫn. Khu vực này được hưởng lợi lớn từ vị trí logistics quốc tế, cảng nước sâu Lạch Huyện, và chính sách ưu đãi của các địa phương.

Cung – cầu và giá thuê (Theo JLL Việt Nam Q2/2025):

• Không có nguồn cung mới trong nửa đầu năm, khiến tỷ lệ lấp đầy tại các KCN hiện hữu duy trì ở mức 84–86%.
• Giá thuê nhà xưởng RBF/RBW trung bình ~4,76 USD/m²/tháng, tăng 2,79% so với đầu năm; các dự án mới có mức hỏi 5,0–5,5 USD/m²/tháng.
• Doanh nghiệp thuê chính: nhóm ngành điện tử, linh kiện, sản xuất ô tô, năng lượng tái tạo.

Động lực phát triển:

• Hành lang logistics Bắc Bộ (cao tốc Nội Bài – Hạ Long, cầu Tân Vũ – Lạch Huyện, đường ven biển Quảng Ninh – Hải Phòng) tạo điều kiện thuận lợi cho xuất nhập khẩu.
• Dòng vốn FDI từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan tăng mạnh vào các khu công nghiệp thế hệ mới như DEEP C, VSIP Hải Phòng, và Kim Thành (Hải Phòng).

Đánh giá tiềm năng đầu tư: Miền Bắc là lựa chọn tối ưu cho nhà đầu tư công nghệ cao hoặc các doanh nghiệp tìm mặt bằng gắn cảng biển quốc tế. Tuy nhiên, cần khóa sớm công suất điện và các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật, do nhu cầu đang tăng nhanh hơn năng lực cung cấp.

3.3. Miền Trung – Thị trường mới nổi với lợi thế chi phí và quỹ đất

Miền Trung – bao gồm Nghệ An, Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Bình Định và Phú Yên – đang nổi lên như vùng công nghiệp mới của Việt Nam, đóng vai trò cầu nối giữa hai trung tâm sản xuất lớn Bắc – Nam.

Với quỹ đất dồi dào, chi phí thuê cạnh tranh và các chính sách ưu đãi mạnh, khu vực này đang thu hút làn sóng đầu tư thứ hai từ các doanh nghiệp sản xuất phụ trợ, năng lượng và công nghiệp nhẹ.

Cung – cầu và giá thuê (Theo The Investor 2025),

• Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp miền Trung đạt khoảng 70%, thấp hơn so với hai vùng trọng điểm Bắc và Nam, nhưng có xu hướng tăng khi hạ tầng dần hoàn thiện.
• Giá thuê đất công nghiệp dao động quanh mức 70 USD/m²/chu kỳ thuê, tương đương khoảng 60–65% so với mức giá trung bình tại miền Nam.

Động lực phát triển:

• Hạ tầng liên vùng đang được đầu tư mạnh, gồm cao tốc Bắc – Nam đoạn qua Quảng Ngãi – Bình Định – Phú Yên, mở rộng cảng Quy Nhơn, Cảng Chân Mây và sân bay Chu Lai.
• Chính sách ưu đãi đầu tư hấp dẫn: miễn, giảm thuế TNDN và tiền thuê đất trong 5–10 năm cho các dự án tại khu kinh tế ven biển.
• Ngành nghề thu hút chính: chế biến gỗ, dệt may, thực phẩm, logistics cảng biển, năng lượng tái tạo (đặc biệt điện gió và pin mặt trời).

Đánh giá tiềm năng đầu tư: Miền Trung phù hợp với doanh nghiệp cần mặt bằng lớn và chi phí đầu tư thấp, hoặc các chủ đầu tư hạ tầng tìm kiếm cơ hội phát triển khu công nghiệp thế hệ mới. Tuy nhiên, trước khi quyết định, cần thẩm định kỹ mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và tiến độ giao đất sạch, do một số địa phương vẫn trong giai đoạn đầu triển khai quy hoạch liên kết vùng.

4. Đánh giá tiềm năng phát triển thị trường BĐS khu công nghiệp

Theo báo cáo ngành của công ty CP chứng khoán MB Bank (tháng 2/2025), thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam được dự báo tiếp tục là điểm sáng trong giai đoạn 2025-2026, được củng cố bởi các yếu tố vĩ mô thuận lợi và sức hấp dẫn nội tại của nền kinh tế.

a) Việt Nam vẫn là điểm đến hàng đầu nhờ chiến lược “Trung Quốc +1”

Việt Nam được đánh giá là lựa chọn ưu tiên cho các doanh nghiệp nước ngoài đang trong quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng và dịch chuyển vốn đầu tư ra khỏi Trung Quốc. Lợi thế này đến từ:

• Sự ổn định chính trị và cởi mở về kinh tế: Việt Nam đã ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do quan trọng như EVFTA, CPTPP, tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi.

• Chi phí cạnh tranh: So với các quốc gia trong khu vực, Việt Nam có lợi thế về chi phí năng lượng cho sản xuất và năng suất lao động ngày càng được cải thiện.

b) Thị trường phía Bắc có sức hấp dẫn lớn trong thu hút FDI

Thị trường phía Bắc đang có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút dòng vốn FDI so với phía Nam.

• Vị trí địa lý: Khu vực phía Bắc có vị trí chiến lược, tiếp giáp với Trung Quốc, thuận lợi cho việc kết nối chuỗi cung ứng và lưu thông hàng hóa.
• Hạ tầng đồng bộ: Hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ, bao gồm mạng lưới đường cao tốc hiện đại và các cảng biển lớn như Cảng Hải Phòng, Cảng nước sâu Lạch Huyện.
• Chi phí cạnh tranh: So với khu vực phía Nam, giá cho thuê đất khu công nghiệp tại miền Bắc vẫn ở mức cạnh tranh hơn, trong khi quỹ đất còn nhiều. Giá thuê tại đây được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng khoảng 5-10% mỗi năm.

c) Thị trường phía Nam kỳ vọng nguồn cung đất mới

Mặc dù giá thuê cao và nguồn cung hiện tại hạn chế, thị trường phía Nam được kỳ vọng sẽ có thêm nguồn cung đất mới trong giai đoạn tới.

• Quy hoạch tỉnh được phê duyệt: Bốn tỉnh công nghiệp trọng điểm (Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa-Vũng Tàu) đã có quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021-2030, tạo cơ sở pháp lý để triển khai các khu công nghiệp mới.
• Chuyển đổi đất cao su: Việc chuyển đổi một phần diện tích đất trồng cao su sang đất công nghiệp sẽ tạo ra một nguồn cung đất lớn, giúp giải quyết bài toán khan hiếm mặt bằng tại khu vực này.

5. Rủi ro và thách thức đối với thị trường BĐS khu công nghiệp

Bên cạnh những triển vọng tích cực, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng đối mặt với những rủi ro và thách thức đáng kể mà các nhà đầu tư cần lường trước.

• Cạnh tranh quốc tế trong thu hút FDI: Ấn Độ và Indonesia đang nổi lên như những đối thủ cạnh tranh trực tiếp với Việt Nam. Các quốc gia này cũng đang đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng và ban hành nhiều chính sách ưu đãi để thu hút các dự án công nghệ cao, tạo ra một cuộc đua quyết liệt hơn.

• Tác động của Thuế tối thiểu toàn cầu: Việc Việt Nam áp dụng Thuế tối thiểu toàn cầu (15%) có thể làm giảm hiệu quả của các chính sách ưu đãi thuế truyền thống. Điều này đòi hỏi Chính phủ phải có các chính sách hỗ trợ đầu tư mới, như Quỹ Hỗ trợ Đầu tư, để duy trì sức cạnh tranh trong việc thu hút các dự án FDI quy mô lớn.
• Nguy cơ thiếu hụt điện vào giờ cao điểm: Nhu cầu tiêu thụ điện ngày càng tăng nhanh, đặc biệt từ các ngành sản xuất công nghệ cao, có thể dẫn đến nguy cơ thiếu điện vào giờ cao điểm. Rủi ro này có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các tập đoàn sản xuất lớn, vốn yêu cầu nguồn cung năng lượng cực kỳ ổn định.

• Các rủi ro nội tại: Các rủi ro khác bao gồm khả năng suy thoái kinh tế toàn cầu làm giảm nhu cầu thuê đất, rủi ro chậm tiến độ dự án do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, và chi phí đền bù có thể tăng cao sau khi Luật Đất Đai mới có hiệu lực.

6. Kết luận

Qua những phân tích trên, có thể thấy thị trường bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững nhưng có tính chọn lọc cao hơn. Cơ hội sẽ không còn dàn trải, mà tập trung vào các khu công nghiệp có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và đáp ứng được các tiêu chuẩn ESG khắt khe.

Miền Bắc tiếp tục khẳng định vị thế là “vùng trũng” thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao nhờ lợi thế về hạ tầng kết nối và chi phí cạnh tranh. Trong bối cảnh đó, các khu công nghiệp thế hệ mới như khu công nghiệp Kim Thành nổi lên như ví dụ điển hình về hướng phát triển xanh, hiện đại và có vị trí logistics chiến lược, đáp ứng chính xác “khẩu vị” của các nhà đầu tư trong giai đoạn mới.

Để nhận báo giá chi tiết, bản đồ quy hoạch và hỗ trợ toàn diện về thủ tục đầu tư tại khu công nghiệp Kim Thành, hãy liên hệ ngay với đội ngũ tư vấn của chúng tôi.